Questions-réponses juridiques et pratiques en immobilier d'entreprise








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Questions-réponses juridiques et pratiques en immobilier d'entreprise

Les 18 questions qui nous sont le plus fréquemment posées.

(Source : http://www.gemofis.com/)
Avertissement : en immobilier d’entreprise, les règles juridiques et fiscales s’appliquant aux questions ci-après évoquées sont nombreuses et complexes, les exceptions sont multiples. Propriétaire ou locataire, vendeur ou acquéreur, ne vous engagez pas à la légère. Consultez un professionnel spécialiste de ces questions.

En cas de vente ou de location d’un bien immobilier, peut-on donner plusieurs mandats ?


  1. Quelle est la durée d’un bail ?

  2. J’ai oublié de résilier mon bail, que puis-je faire ?

  3. Est ce que je peux sous-louer mes locaux ?

  4. Est ce que je peux céder mon bail ?

  5. Peut-on renouveler un bail dérogatoire ?

  6. Est ce que mon loyer peut être augmenté en cours de bail par mon bailleur ?

  7. Quelles sont les charges et taxes à payer en plus du loyer ?

  8. Je suis intéressé par un local à louer. Quelles pièces devrais-je fournir pour le dépôt d’un dossier de candidature ?

  9. Qu’est ce que je devrais payer à la signature d’un bail ?

  10. À quoi sert le dépôt de garantie ? Peut-on me demander d’autres garanties et lesquelles ?

  11. Quels sont les documents nécessaires à une vente ?

  12. Quels sont les documents nécessaires à une location ?

  13. Quel est le régime fiscal applicable à une vente en immobilier d’entreprise ?

  14. Pourquoi faire appel à un conseil en immobilier d’entreprise ?

  15. Qu’est-ce que l’état des risques ?

  16. Qu’est-ce que l’obligation d’information sur les sinistres

  17. Quelles sont les principales conséquences du Grenelle 2 de l’Environnement sur les locations en immobilier d’entreprise ?




http://www.gemofis.com/rep/img3/picto/div/tr.gif

1. En cas de vente ou de location d’un bien immobilier, peut-on donner plusieurs mandats ?

Il existe plusieurs types de mandat : le mandat exclusif et le mandat simple, mais dans les 2 cas, plusieurs agences peuvent être mandatées :

  • Dans le cadre d’un mandat exclusif, le mandant s’interdit de traiter directement ou indirectement la vente ou la location de son bien, il s’oblige à traiter par l’intermédiaire du mandataire. Cependant, il peut confier un mandat exclusif à plusieurs agences (il est néanmoins conseillé d’en limiter le nombre). Dans ce cas, on parle de mandat co-exclusif ou tri- exclusif, le mandat étant un acte commun à tous les commercialisateurs.

  • Dans le cadre d’un mandat simple, le mandant garde la liberté de traiter avec qui bon lui semble. Il peut dans ce cas consentir autant de mandats qu’il le souhaite. Bien évidemment, les conditions financières de la vente ou de la location devront être identiques pour tous les mandats consentis.


2. Quelle est la durée d’un bail ?

En immobilier d’entreprise, plusieurs types de baux peuvent s’appliquer, les plus courants sont :

  • Le bail commercial régi par les articles L145-1 et suivants du Code de Commerce. Sa durée est de 9 ans minimum (disposition d’ordre public à laquelle on ne peut déroger). Cependant, le preneur a la faculté de donner congé d’un tel bail à chaque période triennale moyennant un délai de préavis de 6 mois auquel se rajoute le délai nécessaire pour atteindre la fin du trimestre civil en cours, et un congé délivré par acte extrajudiciaire (= acte délivré par un huissier). Les facultés de donner congé par le preneur peuvent être conventionnellement modifiées. Ainsi le preneur peut renoncer à sa faculté de donner congé à l’issue de la première et/ou deuxième période triennale. Il peut aussi bénéficier d’une possibilité de donner congé à d’autres périodes du bail (par exemple à l’issue de la 4ème année).

Il s’applique aux personnes physiques ou sociétés inscrites au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

  • Le bail de courte durée ou bail dérogatoire, prévu par l’article L145-5 du Code de Commerce ; il permet, en dérogation aux dispositions régissant les baux commerciaux, de contracter un bail d’une durée au plus égale à deux ans. En pratique, de tels baux sont conclus en général pour une durée de 23 mois maximum.
    Si la durée initiale est inférieure à 24 mois, le bail peut être renouvelé dans la mesure où la durée totale des baux conclus successivement n’excède pas 24 mois.

S’agissant d’une dérogation au statut des baux commerciaux, la durée est librement aménageable, du moment qu’elle n’excède par 24 mois. Cependant, pour certains praticiens cette durée est ferme, le bailleur et le preneur n’auraient donc pas la possibilité de donner congé avant la fin du bail. (Aucune jurisprudence n’est venue confirmer cette interprétation).

Que se passe-t-il à la fin d’un tel bail ? (voir question 6)

  • Le bail professionnel, partiellement régi par la loi n°86-1290 du 23/12/1986. Sa durée est au moins égale à 6 ans (disposition d’ordre public à laquelle on ne peut déroger). Cependant, le preneur à la faculté de donner congé à tout moment moyennant un délai de préavis de 6 mois par lettre recommandée AR ou par acte extrajudiciaire (= acte délivré par un huissier).

Il s’applique aux locations de locaux à usage exclusivement professionnel et aux entreprises qui exploitent une activité non commerciale, c’est à dire les professions libérales ou assimilées, ou les professions artisanales lorsqu’il n’existe pas de fonds artisanal.

La loi LME du 4 août 2008 permet dorénavant aux bénéficiaires d’un tel bail de renoncer au bénéfice des dispositions ci-dessus et de conclure un bail commercial.

  • La convention d’occupation précaire. Sa durée est fixée librement et peut être indéterminée, la fin de la convention dépendant généralement d’un événement prévu dans celle-ci et qui peut intervenir à tout moment sans que l’on sache précisément quand (exemple dans l’attente d’une expropriation). Cet élément de précarité doit être motivé dans la convention.


3. J’ai oublié de résilier mon bail, que puis-je faire ?
Dans le cadre d’un bail commercial, le preneur a généralement la possibilité de donner congé à l’issue de chaque période triennale. La loi prévoit que le congé doit être donné au moins 6 mois à l’avance et par acte extrajudiciaire (= acte délivré par un huissier) – il s’agit d’une condition d’ordre public, on ne peut donc y déroger.

Dans le cas où le congé est délivré trop tard, il prendra effet pour la fin de la période triennale suivante.

En pratique, si vous avez omis de donner congé et que vous souhaitez vous désengager de votre bail, il vous faudra négocier avec votre propriétaire, lequel, généralement, vous demandera, pour vous délier de vos obligations, de trouver un successeur pour reprendre la location de vos locaux.

Cette succession pourra se faire, soit sous forme de cession du bail en cours (voir question 5), soit sous forme de résiliation anticipée amiable du bail en cours et de signature concomitamment d’un nouveau bail avec le successeur.

A cette occasion, votre propriétaire pourra, en particulier, fixer de nouvelles conditions financières de location.

Dans un tel cas de figure, le conseil en immobilier d’entreprise pourra vous trouver le successeur pour vos locaux et vous aider dans vos négociations avec votre propriétaire.
4. Est ce que je peux sous-louer mes locaux ?
L’article L145-31 du Code de Commerce régissant les baux commerciaux prévoit que, sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous- location des locaux, totale ou partielle, est interdite.

En tout état de cause, pour être valide, la sous-location doit avoir été expressément autorisée par le bailleur, et celui-ci doit avoir été appelé à concourir à l’acte de sous- location.

Le bailleur peut assujettir son accord à d’autres conditions (par exemple que la sous-location soit partielle, c’est à dire qu’elle ne porte que sur une partie des locaux, qu’elle soit consentie à une filiale de la société locataire...).

La sanction pour un locataire qui sous-loue ses locaux sans avoir l’autorisation de son bailleur et sans l’avoir informé, est la résiliation de son bail.
5. Est ce que je peux céder mon bail ?
L’article L145-16 du Code de Commerce régissant les baux commerciaux prévoit la nullité des clauses interdisant de céder le bail dans le cadre d’une cession de fonds de commerce.

En ce qui concerne une cession isolée du bail, en pratique, il est fréquent que le bailleur insère une clause prévoyant l’interdiction d’une telle cession, ou subordonnant son accord à un certain nombre de conditions de fond (garantie conjointe et solidaire du cédant) ou de forme.
6. Peut-on renouveler un bail dérogatoire ?
La loi LME du 4 août 2008 permet dorénavant de conclure plusieurs baux dérogatoires à la suite à condition de ne pas dépasser la durée maximum de 24 mois.

L’article L145-5 du Code de Commerce qui autorise la conclusion de tels baux prévoit que si à l’issue des 24 mois le preneur est resté dans les locaux, il s’opère automatiquement un nouveau bail qui lui, sera soumis obligatoirement au statut des baux commerciaux. Ce sera donc un bail commercial d’une durée de 9 ans qui prendra effet le lendemain du jour où le bail dérogatoire aura pris fin.

En pratique, sous certaines conditions il est possible de renouveler un bail dérogatoire :

  • Le preneur doit renoncer expressément et sans équivoque au bénéfice du statut des baux commerciaux.

  • Cette renonciation doit être postérieure à l’expiration du bail dérogatoire.

Cela implique l’entière bonne foi des parties, puisque le preneur devra être resté en place à l’issue du premier bail dérogatoire pour pouvoir renoncer au bénéfice du bail commercial, cette renonciation ne pouvant se faire avant la fin du bail dérogatoire.
7. Est ce que mon loyer peut être augmenté en cours de bail par mon bailleur ?
En pratique, les baux commerciaux comportent généralement une clause d’échelle mobile (ou clause d’indexation conventionnelle). Celle-ci prévoit une variation automatique du loyer à une date déterminée en fonction d’indices déterminés et déterminables.

Ainsi, il est prévu une indexation tous les ans ou tous les 3 ans, à la date anniversaire de la prise d’effet du bail (ou toute autre date librement déterminée). L’indice servant à l’indexation est le plus souvent l’indice INSEE du Coût de la Construction.

Compte tenu des fortes augmentations de l’indice INSEE du Coût de la Construction, de nouveaux indices ont été créés :

IRL (indice de référence des loyers) obligatoire dans les baux d’habitation.

ILC (indice des loyers commerciaux) utilisé pour les locaux commerciaux (commerces).

Enfin, ILAT (indice des loyers d’activités tertiaires) qui pourra être utilisé pour les locaux à usage industriel et tertiaire (locaux d’activités, entrepôts, bureaux). Cet indice n’est pas encore légalisé.

Rappel : le choix de l’indice en immobilier d’entreprise est conventionnel.

Par ailleurs il existe des mécanismes légaux de révision du loyer prévus par les articles L145-37, 38 et 39 du Code de Commerce et qui peuvent être mis en œuvre lorsque les conditions prévues par ces articles sont remplies.
8. Quelles sont les charges et taxes à payer en plus du loyer ?
En immobilier d’entreprise, il existe une totale liberté conventionnelle en la matière. Généralement, les propriétaires raisonnent en loyer net de charges. Ainsi l’intégralité des charges et impôts est répercutée conventionnellement sur le preneur, notamment les charges d’entretien et de réparations, les honoraires de syndic ou de gestionnaire d’immeubles, l’assurance de l’immeuble, le salaire du gardien, l’impôt foncier, la taxe sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage en Ile de France...

Rappel : le loyer facturé est majoré selon l’option fiscale du propriétaire de l’immeuble de la Taxe sur la Valeur Ajoutée (taux en vigueur 19,60 %) – cette taxe est récupérable si le preneur est assujetti à la TVA pour l’exercice de son activité - ou de la Contribution au Revenu Locatif (taux en vigueur 2,50 %) – cette taxe n’est pas récupérable quelque soit l’activité du preneur.
9. Je suis intéressé par un local à louer.

Quelles pièces devrais-je fournir pour le dépôt d’un dossier de candidature ?
En immobilier d’entreprise, le propriétaire demandera au minimum un extrait Kbis, un Relevé d’Identité Bancaire et les 3 derniers bilans (pour les sociétés en création : les statuts de la société, un compte d’exploitation prévisionnel et des références bancaires), accompagnés d’une lettre de candidature récapitulant les principales caractéristiques de la location (surface, nombre de parkings, date de prise d’effet et durée du bail, montant du loyer, des charges et du foncier, du dépôt de garantie, honoraires de commercialisation, éventuelles conditions particulières).
10. Qu’est ce que je devrais payer à la signature d’un bail ?
En immobilier d’entreprise, lors de la signature d’un bail, il est d’usage d’acquitter le montant du dépôt de garantie et les honoraires de commercialisation. Par ailleurs, il est également souvent demandé le paiement de la première échéance du loyer et des charges.
11. À quoi sert le dépôt de garantie ? Peut-on me demander d’autres garanties et lesquelles ?
Le dépôt de garantie sert à garantir au bailleur la bonne exécution par le preneur de ses obligations (financières et matérielles). Il est restituable en fin de bail sous réserve que le preneur soit à jour de ses obligations, la loi ne prévoit aucun délai pour cette restitution.

Le montant du dépôt de garantie est libre. Cependant l’article L 145-40 du Code de Commerce prévoit que les sommes (loyer, garantie...) payées d’avance qui excédent 2 termes de loyer (le terme de loyer est sa périodicité) portent intérêt au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, au profit du preneur (il s’agit d’une disposition d’ordre public à laquelle on ne peut renoncer).

Ainsi, par exemple, un loyer mensuel d’avance permet un dépôt de garantie d’un mois de loyer. Au-delà, les sommes porteront intérêt au profit du preneur (un loyer trimestriel à terme échu – 6 mois de loyer, un loyer trimestriel d’avance – 3 mois de loyer, un loyer mensuel à terme échu – 2 mois de loyer).

Le bailleur pourra exiger, selon les dossiers de candidature (voir question 9 pour le dossier de candidature), d’autres garanties complémentaires, principalement :

  • Un cautionnement : acte par lequel une personne physique ou morale s’engage vis à vis du bailleur à satisfaire aux obligations du preneur en cas de défaillance de ce dernier. Le bailleur préférera le plus souvent une caution émanant d’un établissement bancaire.

  • Une garantie à première demande : engagement par lequel une personne physique ou morale s’engage à payer à première demande une somme d’argent au bénéficiaire sans pouvoir opposer aucune exception.


12. Quels sont les documents nécessaires à une vente ?
Les obligations pour le propriétaire de fournir des documents (certificat, diagnostic...) justifiant de l’état et de la composition des locaux vendus, sont de plus en plus étendues.

Actuellement, un propriétaire doit fournir selon les cas :

  • Superficie des surfaces vendues : La loi Carrez du 18/12/1996 a instauré l’obligation de mentionner la superficie des surfaces privatives en cas de vente de lots de copropriété et a défini les modalités de calcul de ces surfaces. Si la surface mentionnée à l’acte de vente s’avère inférieure de plus de 5%, l’acquéreur pourra intenter une action en diminution du prix de vente. Dans la pratique, il est conseillé de faire réaliser le métrage des surfaces privatives par un professionnel.

  • Amiante : rappel : en application du Décret du 7/02/1996, la recherche de présence d’amiante dans les flocages (immeuble construit avant le 01/01/1980), calorifugeages (immeuble construit avant le 29/07/1996) et faux plafonds (immeuble construit avant le 01/07/1997) a du être effectuée par tous les propriétaires avant le 31/12/1999, et en application du Décret du 13/09/2001, un contrôle sur les matériaux durs de construction pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/1997 doit avoir été effectué avant le 31/12/2003 pour les immeubles ERP catégorie 1 à 4 et pour les IGH (avant le 31/12/2005 pour les autres immeubles et immédiatement en cas de vente).

En tout état de cause en cas de vente : toute promesse de vente doit contenir en annexe un état mentionnant la présence, ou le cas échéant, l’absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante, et ce, pour tout immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/1997.

  • Plomb : un état des risques d’accessibilité au plomb est demandé pour les immeubles construits avant 1948 et situés dans une zone à risque déterminée par arrêté préfectoral.

  • Termites : un état parasitaire attestant de l’absence de termites est demandé pour les immeubles situés dans les zones à risques déterminées par le Préfet.

  • Gaz naturel : concerne toutes les installations intérieures de gaz naturel dans les locaux à usage d'habitation.

  • Performance énergétique (à compter du 01/07/2006) : un état de performance énergétique devra être fourni, il n'aura qu'une valeur informative.

  • Électricité (loi du 13/07/2006) : un diagnostic portant sur l’état de l’installation électrique intérieure pour toutes les installations de plus de 15 ans (dans les locaux à usage d’habitation).

  • Risques technologiques et naturels (à compter du 01/06/2006) : un état des risques devra être annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique pour tout immeuble situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, ou par un plan de risques naturels prévisibles, ou pour tout immeuble situé dans une zone de sismicité définie par décret.

  • Installations classées : obligation d'information de l'existence de l'exploitation d'une installation classée dans les lieux vendus, l'exploitant doit fournir un état à jour de la pollution des sols.


Une ordonnance du 8 juin 2005 prévoit le regroupement dans un dossier appelé Dossier de Diagnostic Technique, des documents suivants : le constat de risque d'exposition au plomb, l'état concernant l'amiante, l'état relatif aux termites, l'état concernant l'installation intérieure de gaz naturel, l'état des risques naturels et technologiques ainsi que le diagnostic de performance énergétique et le diagnostic électricité.

En outre, en immobilier d’entreprise, il est de plus en plus fréquent pour certains types de bâtiments principalement industriels, que les futurs acquéreurs demandent au vendeur un certificat justifiant de la non pollution du sol.

Par ailleurs, en cas de vente, pour faciliter la rédaction des actes, il faudra pouvoir fournir l’acte d’acquisition, le règlement de copropriété ou de zone, et tous documents utiles types : permis de construire, certificat de conformité, attestation d’assurance décennale...
13. Quels sont les documents nécessaires à une location ?
Les obligations pour le propriétaire de fournir des documents (certificat, diagnostic, ...) justifiant de l’état et de la composition des locaux loués sont de plus en plus étendues. Actuellement, un propriétaire doit fournir selon les cas :

  • Amiante : rappel : en application du Décret du 7/02/1996, la recherche de présence d’amiante dans les flocages (immeuble construit avant le 01/01/1980), calorifugeages (immeuble construit avant le 29/07/1996) et faux plafonds (immeuble construit avant le 01/07/1997) a du être effectuée par tous les propriétaires avant le 31/12/1999, et en application du Décret du 13/09/2001, un contrôle sur les matériaux durs de construction pour les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/1997 doit avoir été effectué avant le 31/12/2003 pour les immeubles ERP catégorie 1 à 4 et pour les IGH. Le décret du 3 juin 2011 rend le diagnostic amiante obligatoire pour les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 qu’ils appartiennent à des personnes privées ou publiques. Les composantes à sonder ou vérifier dans le cadre du repérage sont classées dans trois listes :

  • liste A (flocages, calorifugeages et faux plafonds),

  • liste B (enduits projetés, dalles de sol, panneaux, conduits en amiante-ciment, joints),

  • liste C (plaques en fibres-ciment, ardoises composites).




  • Dossier amiante : les propriétaires ont également l’obligation de constituer, conserver et actualiser un « dossier amiante » pour les parties privatives et les parties communes. Ce nouveau dispositif entrera en vigueur dès le 1er février 2012.

Le propriétaire n’a pas l’obligation légale d’annexer les diagnostics ci-dessus au bail. Cependant, il devra pouvoir en justifier et le fournir à première demande.

Cette obligation ne concerne que les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/1997 puisque après cette date les matériaux de construction ont arrêté de contenir de l’amiante.

Durée de validité : illimitée sauf si des travaux ont eu lieu.

  • Plomb : un état des risques d’accessibilité au plomb est demandé pour les parties d’habitation des immeubles construits avant 1948.

Durée de validité : illimitée si absence ou présence inférieure au seuil – sinon 6 ans en cas de vente et 1 an en cas de location.

  • Performance énergétique : un état de performance énergétique devra être fourni, il n'aura qu'une valeur informative.
    Durée de validité : 10 ans.

  • Électricité : un diagnostic portant sur l’état de l’installation électrique intérieure pour toutes les installations de plus de 15 ans (dans les locaux à usage d’habitation).

Durée de validité : 3 ans.

  • Gaz : un diagnostic portant sur l’état de l’installation intérieure de gaz pour toutes les installations de plus de 15 ans (dans les locaux à usage d’habitation).

Durée de validité : 3 ans.

  • Risques technologiques et naturels : un état des risques devra être au bail pour tout immeuble situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques, ou par un plan de risques naturels prévisibles, ou pour tout immeuble situé dans une zone de sismicité définie par décret. Dans le cas ou l’état des risques et naturels n’est pas annexé, le preneur pourra demander la résolution du bail.

Durée de validité : 6 mois.

  • Information sinistres : si un sinistre consécutif à la survenance d’une catastrophe naturelle ou technologique donnant lieu à versement d’indemnités est intervenu avant la signature du bail, le bailleur doit en informer par écrit le preneur.

Durée de validité : illimitée jusqu'à la survenance d’un nouveau sinistre.

  • Installations classées : obligation d'information de l'existence de l'exploitation d'une installation classée dans les lieux loués, l'exploitant doit fournir un état à jour de la pollution des sols.







14. Quel est le régime fiscal applicable à une vente en immobilier d’entreprise ?
Depuis la reforme de la TVA entrée en vigueur le 11 mars 2010 entrée en vigueur le 1er juillet 2010, en immobilier d’entreprise, sont soumises à la Taxe sur la Valeur Ajoutée :

  • la vente de terrain à construire,

  • la vente d’immeuble en cours de construction et la vente d’immeubles neufs, quel que soit le nombre de mutation effectuées au cours des cinq années suivant la livraison.

Toutes les autres mutations sont soumises aux droits d’enregistrement.

Le montant de la TVA est supporté par le vendeur.
15. Pourquoi faire appel à un conseil en immobilier d’entreprise ?
En immobilier d’entreprise, la complexité croissante du droit et les fluctuations du marché nécessitent une connaissance approfondie et une formation constante que seules des structures spécialisées peuvent proposer. Une opération immobilière a des conséquences patrimoniales, financières, professionnelles qui ne sont pas neutres. Faire appel à un professionnel spécialisé vous permettra de bénéficier de ses compétences, de son expérience et de son savoir faire. Il sera à votre écoute pour vous apporter les meilleurs conseils et vous accompagner dans vos démarches.

Les valeurs de GEMOFIS : éthique, efficacité, proximité, indépendance.

Nos équipes sont formées spécifiquement et bénéficient d’une formation continue. Nos bureaux sont situés au cœur des différents pôles de développement, et appréhendent ainsi en temps réel les tendances et les évolutions des différents marchés de l’immobilier d’entreprise.
16. Qu’est-ce que l’état des risques ?

  • Les bailleurs ou vendeurs sont soumis à une obligation d’informations (codifiée à l’article L125-5 du code de l’environnement) sur l’état des risques naturels et/ou technologiques auxquels leur bien immobilier (bâti ou non) est exposé. En effet, l’article 77 de la loi du 30 juillet 2003, relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages, a introduit en particulier une obligation d’information de l’acquéreur ou du preneur de tout bien immobilier se trouvant dans une zone de sismicité ou/et dans celle d’un Plan de Prévention des Risques prescrit ou approuvé.

  • L’état des risques est un document qui doit fournir certaines informations à l’acquéreur ou au preneur et qui doit être annexé au contrat de vente ou de location. Il doit être établi au moins six mois avant la conclusion de l’acte ou du contrat qu’il accompagne, et sera valable pendant toute la durée de ce dernier.

  • Il doit mentionner la sismicité et les risques naturels ou technologiques pris en compte dans le ou les plans de prévention auxquels le bien est exposé. Un tel état est établi à partir de l’arrêté préfectoral concernant le département où se situe le bien immobilier. Les documents nécessaires à son établissement se trouvent dans le document communal d’informations qui est consultable en préfecture, sous-préfecture, ou mairie du lieu ou se situe le bien, ainsi que sur internet.

L’état des risques doit être établi sur la base du modèle arrêté par le ministre chargé de la prévention des risques majeurs (disponible sur www.prim.net).

A cet état doivent être annexés les extraits de documents graphiques de référence permettant de localiser le bien au regard de ces risques (disponibles notamment en mairie) .

  • En cas de non respect de cette obligation d’information par l’établissement d’un état des risques, le bailleur ou vendeur s’expose à la résolution du contrat ou à la demande au juge d’une diminution du prix par le locataire ou acquéreur.


17. Qu’est-ce que l’obligation d’information sur les sinistres ?


  • L’article 77 de la loi du 30 juillet 2003, relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages, a introduit également, outre l’obligation d’information sur l’état des risques (cf. 1er paragraphe question 15), une obligation d’information de l’acquéreur ou du preneur de tout bien immobilier bâti, des sinistres ayant été indemnisés et étant dus à une catastrophe naturelle ou technologique pour les communes ayant fait l’objet d’un arrêté de reconnaissance de catastrophe naturelle.

  • Ainsi, dans le cas où la commune a fait l’objet d’un ou plusieurs arrêtés de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ou technologique, et si le bien a fait l’objet d’une indemnisation particulière, il convient d’annexer au contrat une déclaration du ou des sinistres indemnisés, et dont le bailleur ou vendeur a connaissance. Cette déclaration ne fait pas l’objet d’un imprimé particulier.

  • En cas de non respect de cette obligation d’information par la délivrance d’une déclaration du ou des sinistres indemnisés, le bailleur ou vendeur s’expose à la résolution du contrat, ou à la demande au juge d’une diminution du prix par le locataire ou l’acquéreur.

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18. Quelles sont les principales conséquences du Grenelle 2 de l’Environnement sur les locations en immobilier d’entreprise ?
Trois articles de la loi impactent directement les rapports preneur / bailleur :

L’article 1 rend obligatoire le diagnostique de performance énergétique (DPE). Ce dernier doit être joint aux fins d’information à tout contrat de location lors de sa conclusion. Seules exceptions : les baux ruraux et les contrats de location saisonnière.

L’article 3 prévoit la réalisation de travaux d’amélioration de la performance énergétique dans les bâtiments existants à usage tertiaire (c'est-à-dire « non résidentiels »), dans un délai de 8 ans à compter du 1er janvier 2012. L’objectif de réduction de la consommation énergétique fixé par le Grenelle 1 est de 38 %.

Un décret d’application est en attente, la loi prévoit d’ores et déjà que le constat de cette obligation de travaux devra être annexé aux contrats de vente et de location.

L’article 8 prévoit l’obligation de joindre une annexe environnementale pour tous les baux portant sur des bureaux et des commerces de plus de 2 000 m², à compter du 1er janvier 2012 pour tous les nouveaux baux et au plus tard le 13 juillet 2013 pour les baux en cours.

Le décret n° 2011-2058 du 30 décembre 2011 relatif au contenu de l'annexe environnementale est mentionné à L.125-9 du Code de l'Environnement, et détaillé dans les articles R.137-1 à R.137-3 du Code de la Construction et de l'Habitation.

Ces nouvelles obligations pesant sur l’immobilier tertiaire font apparaître la nécessité d’interpréter ces évolutions dans les baux.

Dans la pratique, il s’agit d’adapter les baux à ces nouvelles obligations, d’y inclure de nouvelles clauses régissant les rapports bailleur / preneur et d’introduite des objectifs de réduction de la consommation énergétique des bâtiments :

  • par la mise en place de nouvelles modalités de gestion, la rationalisation de l’utilisation des lieux loués par les preneurs et leurs salariés,

  • par la réalisation de travaux d’amélioration de performance énergétique.

En outre, il est probable que l'annexe environnementale obligatoire pour les locations de plus de 2 000 m² soit également utilisée pour les locations inférieures à 2 000 m² et pour tous types de locaux, tout simplement parce que l’obligation d’améliorer la performance énergétique, ou au moins de la maintenir lorsqu’elle est bonne, touche tous les bâtiments sans exception quelque soit leur surface et leur typologie.

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