Les aspects economiques du patrimoine patrimoine = détention d'actifs. A – Gérer un patrimoine








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Montage d’une opération immobilière





  1. Les acteurs

2 acteurs fondamentaux :


  • l’investisseur

  • maître d’ouvrage, le propriétaire qui lance l’opération (peut aussi être le promoteur)

  • quiconque prend la décision de construire un immeuble, en définit les caractéristiques générales et en gère le risque financier est maître d’ouvrage.

  • le promoteur


Fabricants Négociants


Architecte Entrepreneur

Promoteur Commercialisateur

Terrain
Investisseur


Les entrepreneurs vont recevoir un projet avec les caractéristiques de la future construction.
Le promoteur par l’intermédiaire de l’architecte va faire un appel d’offre aux entrepreneurs. Ces derniers vont soumissionner à l’architecte sous la signature du promoteur.

Il va ainsi avoir le prix théorique de son opération.

Le promoteur fait :


  • choix du terrain

  • choix de l’architecte

  • recherche de financements

  • choix entrepreneurs

  • coordination & gestion

  • commercialisation


L’investisseur =


  • apport en capitaux.


Quel est l’avantage d’un contrat d’entreprise générale :
 évite de faire appel à une multitude d’entrepreneurs correspondant à chaque corps de métiers. Le choix de l’entreprise générale permet d’avoir un seul interlocuteur (entrepreneur) qui se débrouille ensuite à trouver des sous traitant pour effectuer les différents types de travaux.
Contrat où la même entreprise mène tous les travaux. L’avantage essentiel est de n’avoir qu’un seul interlocuteur qui coordonne les divers corps d’état appelés sous-traitants.

  1. le déroulement de l’opération




  • Descriptif des travaux (réalisé par l’architecte et le bureau d’études pour l’appel d’offres).

  • Réception des devis

  • Etude de marché

  • Recherche investisseurs

  • Création d’une SCI

  • Début des travaux

  • Mise en vente

  • Livraison




  1. Le budget d’une opération




  • Acquisition du terrain

  • Dépenses de construction

  • Frais de gestion (généralement forfaitaires)

  • Frais financiers (dépendent de la durée de vente de l’opération)

  • Frais de vente

  • TVA résiduelle

  • Recettes sur ventes


Quels sont les postes les plus certains, les plus aléatoires ?


  • Les plus certains sont :

    • acquisition du terrain,

    • dépenses de construction

.

  • Ce qui est moins certain,

    • c’est la durée de vente

    • et tous les postes qui y sont liés (Frais de vente, recettes sur ventes…).

On regroupe ces différents éléments en 3 postes :


  1. La charge foncière : regroupe le terrain et son aménagement

  2. Construction : regroupe les travaux et la conception

  3. Les frais de promotion : regroupe frais de gestion et de vente.




  1. Le plan de trésorerie



Du budget au plan de trésorerie


La ventilation dans le temps des dépenses se fait en fonction de l’avancement des travaux :


  • achat du terrain

  • fondations

  • hors d’eau (ie les 4 murs et le toit sont réalisés)

  • fin des travaux (aménagement intérieur)

  • livraison




  1. Etalement des recettes


Les appels de fonds sont limités par l’état d’avancement :

  • 5% à la réservation

  • 35% sur fondations

  • 70% hors d’eau

  • 95% en fin de travaux

  • 100% à la réception définitive

  1. Plan de trésorerie


Tableau regroupant, par trimestres, les charges financières, les frais de construction, de gestion, de vente, mais aussi les frais financiers et la TVA résiduelle. On obtient ainsi le prix de revient. Ensuite, on présente les dépenses et recettes cumulées pour avoir les besoins de financement. Ceci permet de déterminer, en fonction des capitaux propres possédés, l’appel au crédit bancaire nécessaire.7
On peut remarquer que les besoins de financement diminuent dans le temps (recettes cumulées > dépenses cumulées). Ce qui est logique puisque plus on avance dans les travaux, plus le client paie.


  1. Besoins financiers et crédits




  • La commercialisation rapide d’un programme réduits les besoins financiers

  • Ces besoins sont couverts par les fonds propres et les crédits bancaires


Les frais financiers qui sont le résultat d’une double stratégie : politique de vente, fonds propres


  1. le financement d’une opération




  • Capitaux = « tour de table » et cadre juridique de la SCI

  • Répartition :

  • fonds propres = 20%

  • crédits bancaires = 40%

  • impasse et réservations

  1. les crédits bancaires




  • Ils s’agit de crédits à court terme (revolving) et de cautions de garantie pour VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement).

  • Le coût des crédits est très élevé (TBB + 3)


Qu’appelle-t-on garantie intrinsèque ?

Elle évite aux entreprises de payer des frais de caution. Elle suppose que 75% du prix de vente soit couverts à la fois par les fonds propres, par le crédits confirmés et les réservations.
En général, la marge bénéficiaire se situe entre 15% et 20%. Lorsqu’on arrive à 10% de marge, sachant que financement à 20% par fonds propres, la rentabilité devrait atteindre 50%.

  1. Rentabilité et risque







Région parisienne

Province

France entière

Bourse

Rentabilité

11.4%

23.2%

18%

11.8%

Risque

18.6%

21.1%

20.8%

5.2%




  • Il s’agit de la rentabilité moyenne des fonds propres investis dans des opérations immobilières.

  • Le risque est mesuré par l’écart type des rentabilités d’une centaine d’opérations.



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