Les aspects economiques du patrimoine patrimoine = détention d'actifs. A – Gérer un patrimoine








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LE BUDGET D’UNE OPERATION





  • Acquisition du terrain

  • Dépenses constructions

  • Frais de gestion

  • Frais de ventes

  • TVA Résiduelle

  • Recettes sur ventes

  • Aménagement du terrain

  • Post construction :dépenses liées à la conception :honoraires d’architecte, organismes normes

  • Frais généraux :frais banques….



  1. DU BUDGET AU PLAN DE TRESORERIE



Ventilation dans le temps des dépenses en fonction de l’avancement des travaux :


  • Achat terrain

  • Fondations (terrassement, …)

  • Hors d’eau (4 murs, toit..)

  • Fin des travaux

  • Livraison



  1. ETALEMENT DES RECETTES



Les appels de fonds sont limités par l’état d’avancement :


  • 5% à la réservation

  • 35% aux fondations

  • 70% à hors d’eau

  • 95% à la fin des travaux

  • 100% à la livraison
  1. BESOINS FINANCIERS ET CREDITS



La commercialisation rapide d’un programme réduit les besoins financiers.
Ces besoins sont couverts par les fonds propres et les crédits bancaires.

  1. LE FINANCEMENT D’UNE OPERATION



Capitaux= « tour de table » et cadre juridique de la SCI
Répartition :

  • fonds propres

  • crédits bancaires

  • impasse (couverte par les réservations avant la construction).


  1. CREDITS BANCAIRES



Il s’agit de crédit à court terme et de cautions de garantie pour V.E.F.A (garantie intrinsèque : 75% du prix de vente doivent être couvert par les fonds propres, les crédits et les réservations, sinon il faut prendre une caution de garantie).
Le coût des crédits est très élevé (TEB +3).
RENTABILITE ET RISQUE
Il s’agit de la rentabilité moyenne des fonds propres investis dans des opérations immobilières.





Région parisienne

Province

France

Bourse

Rentabilité

11.4

23.2

18

11.8

Risque

18.6

21.1

20.8

5.2


Le risque est mesuré par l’écart type des rentabilités d’une centaine d’opérations.

LE MARCHE IMMOBILIER



1er salon Internet en mars 98 à San Francisco.

 2 millions d'utilisateurs / mois sur homes.com

 5 millions d'annonces sur le site allapartments.com

 45% des agents immobiliers américains disposent d'un e-mail.
Techniques élaborées sur le web :
 Le mapping : visualisation précise du bien.

 Visites virtuelles avec photo panoramique

 navigation accompagnées dans les sites

 automatisation du suivi
Avantages d'Internet :
 Pré-sélection chez soi

  • 10% des ventes sur le web pour le groupe CENDANT (Century 21…)

  • n°1 mondial (110000 agents, RCI)


 Autres services proposés : assurances, crédits plus faibles, démarches juridiques, déménagements
 Méga liste d'offre et coût faible (petites annonces).
Adresses : owners.com, readtors.com, homes.com, homescount.com, rent.net, justvision.com

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