Les aspects economiques du patrimoine patrimoine = détention d'actifs. A – Gérer un patrimoine








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I – MARCHE DU PHYSIQUE




A – marché foncier et marché immobilier



Pourquoi les prix augmentent ?

Dans un marché non-libre, c'est l'intervention des pouvoirs publics sur le foncier qui dérègle le marché. Au Pays-Bas, la terre est propriété commune mise à la disposition des individus par bail emphytéotique (50 ans).
COS : coefficient d'occupation des sols = nombre de m² constructible par m² de terrain.
Marché libre : acteurs = particuliers ou entreprises.
 Le marché foncier est indissociable du marché immobilier, qui détermine en fait le prix des terrains.
 le sol n'a pas de valeur propre. C'est l'espérance de revenu immobilier qui le valorise.

B – Les marchés immobiliers



1 – Le concept de marché
"…lorsque acheteurs et vendeurs ont une liberté de communication suffisante, pour que le même produit ou service commande le même prix ou qu'on tend vers l'égalité".
Le marché sert à déterminer les prix.

Liberté suffisante (multitude d'annonces, d'intermédiaires…) mais information cachée.
Chaque sous-marché peut évoluer en fonction de l'autre  arbitrage entre les différents sous-marchés. Le marché existe-t-il ? Oui : l'information existe, mais chercher l'information est très coûteuse.

Le marché est-il très efficient ? Un marché est dit efficient lorsque toute l'information disponible à un moment donné se reflète immédiatement dans les prix. Non, le marché n'est pas efficient  les prix ne sont pas toujours disponibles…Les investisseurs ont tendance à ne pas faire confiance au marché, et sous-évaluer la valeur des biens (décote importante sur les sociétés qui cotent l'immobilier d'environ 30%).
2 – Les caractéristiques du marché
 Il existe à la fois un marché primaire (marché du neuf) et secondaire (marché de l'ancien). Le marché du neuf est influencé par le marché de l'ancien.
 Cycle de production très long.
 Valeur très élevée du bien. Les acquéreurs auront donc besoin de financement, de délais de vente.

Crise de l'immobilier = problème de taux d'intérêt qui ont énormément chuté au Japon.

Si taux d'intérêt diminue, la valeur d'un bien augmente.
3 – L'offre et la demande
L'Offre est fonction des constructions disponibles. En portefeuille.

La Demande varie en fonction : considérations sociales, économiques et politiques.
L'Offre :

 Terrains

 Coefficient d'occupation des sols = le COS.

 Normes de constructions

Demande

 :Démographie

 Revenu et taux

 Aides aux logements

Les caractéristiques de la fiscalité des transactions :

 Logements (8%)

 Bureaux et commerce (30%)

 Terrains à bâtir (

4 – Les sous-marchés immobiliers
La segmentation des marché  marché de l'ancien et du neuf.
Marché du locatif et de l'acquisition :

Marché du locatif et de l'acquisition.
Importance du bal et du taux de vacances? (esyte
Résidentiel et non-résidentiel.
5 – Le paradigme de l'immobilier


EVALUATION DES BIENS IMMOBILIERS




I – NOTION DE VALEUR



Y-a-t-il plusieurs valeurs pour le même période N
Traditionnellement on évalue les biens à partir d'expertise. Loi sur les mutations à titre onéreux.

….
Valeur intrinsèque ou prix du marché ?
Théorie de la valeur :
Expliquer la différence entre valeur d'usage et valeur d'échange.

Répondre à la question : quelle est la source de la valeur :

2 - Deux types d'explications
Théorie classique (SMITH, RICARDO)
Le prix d'un bien s'établit en fonction des facteurs productifs et équivaut à :

 La somme des salaire

 + La rémunération du capital

 + la rente (loyer de la terre)
Théorie néoclassique (WALRAS)
Le prix d'un bien s'établit en fonction de la demande, liée à un phénomène de rareté.

L'offre n'est qu'une conséquence de la demande.

Conséquences :
On retrouve ainsi le fondement des discussions sur l'origine de l'augmentation des prix de l'immobilier.

Pour certains, c'est le foncier.
3 – Réponse actuelle des économistes
Il ne faut pas différencier le prix et la valeur d'un actif.
L'information est fondamentale : "Si vous n'êtes pas assuré de devenir riche en utilisant toutes les informations disponibles, en revanche vous pouvez être certain que vous deviendrez pauvre si vous ne le faites pas".
Paul SAMUELSON :

 le comportement des investisseurs produit des prix qui fluctuent de manière aléatoire mais reflètent au mieux les valeurs intrinsèques.

 on n'a jamais vu sur terre
Quatre principes à retenir :
 Les prix ont tendances à tourner autour de la "vraie valeur"

 En théorie, la concurrence rétablit toujours l'égalité entre le prix et la valeur.

 Aucune autre estimation de la valeur intrinsèque n'est plus précise que le prix de marché.

 Mais il faut qu'acheteur et vendeur disposent de la même information.
4 – Pour la Cour de Cassation
"La valeur vénale d'un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché au jour de la mutation".
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