Les aspects economiques du patrimoine patrimoine = détention d'actifs. A – Gérer un patrimoine








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II – LES BASES DES TRANSACTIONS




A – Exemple


Exercice 1 :
"Un client a acheté l'an dernier une maison neuve à 10000 F / m². Il l'a remis à son goût pour 2000 F / m². Il veut la revendre et vous demande conseil sur son prix."
Le m² vaut toujours le même prix, car les modifications ne conviennent pas forcément au nouvel acquéreur. Le m² vaudra toujours le prix du marché.
Exercice 2 :
"Vous avez hérité d'un garage de 12 m² sur l'Ile Saint-Louis. On vous propose de l'acheter pour 300000 F. Quelle est votre décision".
Comme le marché est très demandeur, le prix sera donc forcément très élevé. Le vendeur va se demander combien cela lui a coûté et rapporté, et combien il va pouvoir revendre le bien.

B – Système de cotation



En France, c'est le vendeur qui fixe un prix de vente. L'acheteur suit ou ne suit pas.
En Ecosse, c'est l'acheteur qui propose un prix d'achat. le vendeur retient la proposition la plus intéressante ou retire son bien de la vente.

C – Méthodes d'expertise



Expertise traditionnelle :
 Méthode par comparaison

 Méthode au coût de reconstruction

 Méthode par capitalisation
Expertise moderne :
 Méthode de la valeur actuarielle

 Méthode hédoniste
1 – Méthode par comparaison
L'expert doit recherche des exemples de ventes récentes de biens comparables. La comparaison se fait sur la base d'une réduction commune (m² par exemple).

La valeur unitaire retenue est multipliée par la surface à évaluer pour obtenir la valeur du bien expertisé.

Mise en œuvre :
Source d'informations : notaire, agents immobiliers, conservation des hypothèques

Facteurs influençant la comparaison : unité de lieu (quartier), unité de temps (problème du décalage), unicité des biens (mais ajustements nécessaires).
Limites :
Sa fiabilité est liée aux possibilités de lecture du marché (problème des marchés étroits).

Focalisation sur le passé, d'où reproduction des tendances passées et amplification des mouvements de hausse et baisse.

En contradiction avec la logique acheteuse, d'où blocages et multiplication des panneaux à vendre.
2 – Méthode d'évaluation par les coûts
V = prix du terrain + prix de construction neuve – dépréciation

Terrain = méthode par comparaison
Reconstruction identique ou remplacement (doit procurer la même utilité au client) et prix par comparaison globale ou détaillée ?

Dépréciation physiques et fonctionnelles par coefficients.
Critiques :
Méthode arbitraire des experts dans la détermination du choix des coefficients ou des abattements.
Améliorations :
Charge foncière + coût de reconstruction – frais de commercialisation – travaux pour remise à neuf = valeur du bien (méthode des promoteurs).
3 – Méthode par capitalisation
En désignant par R le taux de capitalisation, et par L et V le loyer et la valeur du bien,
V = L/R
L est le revenu locatif brut

R est choisi par comparaison, il faut donc que l'échantillon soit homogène.
Critiques :
 Le choix du taux de comparaison.

 Une baisse du taux de 5% à 4% entraîne une revalorisation de 25% du bien.

 Problème des loyers hors marché (loyers 1948 par exemple).
Limites :
Le taux de capitalisation doit traduire la valeur du marché.

D'où ajustement en utilisant la méthode par comparaison.

Quel est alors son intérêt ?
4 – Méthode de la valeur actuarielle (Discounted Cash Flow ou DCF).
Principe : la valeur d'un bien est égale à la somme actualisée de ses revenus futurs.
Exemple sur 4 années :
V0 = L1/(1+a) + L2/(1+a)² + L3/(1+a)3 + L4/(1+a)4

L1, L2… = loyers de l'année 1, 2 etc.…

P4 = prix de revente au bout de 4 années

a = taux d'actualisation tel que :

 a>k (k = coût du financement)

 a = taux sans risque + prime de risque
Simplification :
H1 = g, taux de croissance moyen des loyers est constant

H2 = les prix croissent aussi à ce taux g

L'équation devient alors :
V0 = L1/(a - g) <= L1/(k - g)

Problèmes :
Il s'agit de "cash". Le montant des loyers doit être apprécié net de charge en tenant compte du taux prévisionnel d'occupation. Evaluation du prix de revente. A long terme, la croissance des prix ne peut être durablement supérieure à celle de l'inflation.
Limites :
Difficultés à apprécier l'évolution des loyers dans le temps. Le bail peut être résilié et il peut y avoir une inoccupation momentanée des locaux.

Le taux de croissance des prix immobiliers sur courtes périodes dépend des anticipations de l'expert.

Si le modèle n'est pas vérifié, il est plus intéressant de louer que d'acheter  location va augmenter.

Si il est plus intéressant d'acheter, tous les locataires vont se diriger vers l'achat  location va baisser.

En cas d'équilibre du modèle, louer revient à acheter.
5 – Méthode "hédoniste" (LANCASTER)
il s'agit d'une amélioration de la méthode par comparaisons, qui consiste à rendre homogènes les bilan à compter.

Il vaut mieux s'intéresser aux caractéristiques d'une maison, sans qu'on est besoin???



  • Les biens hédonistes vont être décomposés en leurs divers éléments appelés attributs.

  • On détermine alors la valeur de chacun des attributs, puis calcul de la valeur totale.

  • Valeur = fonction des attributs (superficie, éléments commerciaux, ..)

  • Prix de chaque attribut : technique de la régression linéaire ou autres.


Développements : d'abord US et Canada (80), puis Europe et autres continents (90). Automobile puis immobilier. Frein : lourdeur de la mise en œuvre (nombre très importants d'observations nécessaires).
Le juste prix, la vraie valeur, ne peut être trouvé qu'en situation de concurrence, ce qui suppose :

  • Une bonne information des acteurs

  • Un nombre important d'acheteurs et de vendeurs et donc des intermédiaires

  • Une évaluation reposant sur la confrontation entre les anticipations des acheteurs et des vendeurs

  • Une méthode d'expertise cohérente



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