Les aspects economiques du patrimoine patrimoine = détention d'actifs. A – Gérer un patrimoine








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III – Les indicateurs de prix pour le marché immobiliers




A – A quoi servent les indicateurs



 Pour rendre compte de l'évolution des phénomènes dans le temps

 Pour connaître la rentabilité et le risque d'un placement

 Instrument traditionnel de la gestion des investissements internationaux.
Calcul des rentabilités sur plusieurs périodes

Calcul du risque = dispersion des rentabilités

Calcul des corrélations entre actifs pour diversification
Exemple :

Janvier 98 = 10000 F/m²

Janvier 99 = 10100 F/m²

 rentabilité = (10100-10000)/10000 = 1%
Objectifs = améliorer la rentabilité d'un ensemble de valeurs tout en réduisant le risque lié à leur détention.

Moyen = diversification

Outil = analyse des corrélations entre actifs.


B – La construction d'indicateurs



Indice général = Somme (quantités * prix (t)) / Somme (quantités * prix (0))


  • Indice de Laspeyres

  • Indice de Paasche

  • Indice de Fisher


Pondération de l'indice : agrégation


  • Pondération par la capitalisation (S&P500, FTSEE)

  • Pondération par les prix (DOW JONES)

  • Equipondération (même somme investie dans chaque titre)



Exemple : SBF 250



SBF 250 = indice de base 1000 * [somme des capitalisations quotidiennes des valeurs / capitalisation de base au 31/12/1990 * K]
K représente le coefficient d'ajustement de la base, dû aux admissions, radiations et opérations sur le capital.


C – Les indices traditionnels



Les indices immobiliers


  • Indices basés sur les transactions (mais hétérogénéité des biens)

Le plus utilisé, l'indice Notaire – INSEE pour la région Parisienne.

Evolution trimestrielle du prix au m² des biens anciens sur Paris.

Avantage : il colle au marché et exhaustivité possible.

Manque d'homogénéité des données

Collecte des données

Modification dans le temps des attributs de l'échantillon


  • Indices basés sur les évaluations d'un même bien (revente du bien tous les 7 ans environ).

Avec les mêmes biens (évaluation périodique par des experts)

Méthode hédoniste (valorisation des attributs)
Indices fondés sur les évaluations : mêmes immeubles et méthode d'expertise.

Indices NCREIF, IPD et BD2i.
Avantages & Inconvénients : l'échantillon ne varie pratiquement pas, mais estimations et non prix réel (ajustement d'une période à l'autre, décalage dans l'information), biais dans l'estimation du risque.



  • Indices des ventes répétées


On ne considère que des actifs immobiliers ayant fait l'objet d'au moins 2 transactions pendant la période étudiée. Des méthodes statistiques permettent d'en déduire l'évolution des prix (taux de croissance annuel).

Avantage = on se base sur des prix de transactions effectives et sur des biens homogènes.

Inconvénients = une partie seulement des transactions est inventoriée chaque année.



  • Indices construits à partir des cours des sociétés immobilières (les sociétés foncières ont un patrimoine constitué uniquement d'immobilier = SC Placement Immobilier)


Les parts de sociétés immobilières cotées peuvent être utilisées.

Avantage = fréquence des valorisations.

Problème = évolution de l'activité prédominante.
Plusieurs types de sociétés : SCPI, Foncières holding, Foncières spécialisées, ex-SII, ex-SICOMI, divers (garages, hôtels, promoteurs).


D – Les indicateurs "avancés"



Observe les intentions de vente / achat des opérateurs sur les marchés.

Il vaut mieux s'intéresser au futur que d'étudier le passé.

Lorsque la majorité des opérateurs pensent que les marchés vont monter, le marché monte et inversement.

Un indicateur avancé permet d'observer les inflexions dans les tendances des marchés.

Le marché immobilier :
Répartition de la richesse mondiale dans les principaux classes d’actifs :

Immobilier 54,9%

Actions 11,6%

Obligations 13,3%

Autres 20,2%


  1. une nouvelle donne : Internet


En mars 98, à San Francisco : 1er salon de l’Internet dédié à l’immobilier.

2 M d’utilisateurs pour mois sur le site homes.com

5,3M d’annonces sur le site allapartments.com

45% des agents immobiliers américains disposent d’un e-mail
de plus de nouvelles techniques sont apparues :

  • le mapping : visualisation sur cartes avec localisation précise du bien

  • visites virtuelles avec photo panoramiques (« immersives= 360° numérisées)

  • navigations accompagnées dans les sites

  • automatisation du suivi


l’avantage d’Internet est :

  • une pré-sélection chez soi et info gratuite (déjà 10% ventes par le net pour groupe Cendant= Century 21 n° 1 mondial)

  • autres services proposés : assurances, crédits plus faibles, déménagements…

  • méga listes d’offre= coût faible (300 –700 F/mois)


exemple de sites :

owners.com (particulier à particulier)

realtors.com (cible les désirs du candidats)

homes.com

homescout. com (moteur de recherche)

rent.net

allapartements.com

jutvision.com (image panoramique)
http://www.paris.notaires.fr

http://www.FNAIM.fr

pour les petites annonces

http://www.immo-by-tel.com

http://www.immobilier-notaires.presse.fr

http://www.maisons-France.presse.fr


  1. du foncier à l’immobilier


est ce que c’est la hausse du prix du terrain qui détermine celle des immeubles ou l’inverse ?


  1. marché foncier et marché immobilier


Dans le cadre d’un marché libre avec comme seuls acteurs les particuliers et les sociétés privées, le marché foncier est subordonné au marché de l’immobilier. C’est l’intervention des pouvoirs publics sur le foncier qui dérègule le marché. Ils peuvent déterminer ce que l’on peut faire sur un terrain donc ils sont les acteurs du prix. Au Pays Bas la terre est propriété commune mise à la disposition des individus par bail emphytéotique (50 ans).
Le foncier n’existe que par l’immobilier. le marché foncier est indissociable du marché immobilier qui détermine en fait le prix des terrains.

Les différents marchés de l’immobilier sont :

  • le locatif et accession

  • résidentiel et non résidentiel

  • neuf et ancien


les arbitrages entrent ces marchés déterminent un marché global.



  1. les marchés immobiliers




  • le concept de marché


Un marché existe lorsque acheteurs et vendeurs ont une liberté de communication suffisante pour que le même produits ou services commande le même prix ou qu’on tend vers l’égalité.

 existe-t-il un marché immobilier ? oui. Car il y a une grande liberté de communication multitude d’annonces et d’intermédiaires. Mais cette information est souvent partielle et très dispersée. perte de temps, coût élevé, peu d’efficacité.

Deux appartements neufs dans 2 immeubles voisins tendent souvent vers le même prix. Mais apparente viscosité.
Le marché est il efficient ? un marché est dit efficient lorsque la totalité des informations disponibles à un moment donné. Non il n’est pas efficient car le marché est encore très imparfait. Trop de sources à consulter et les prix sont souvent confidentiels. Il y a donc une prudence des zinzins et il y a une décote des foncières.


  • les caractéristiques du marché


il existe un marché primaire et un marché secondaire. Cycle de production très long. Valeur unitaire élevée financements –délais. Internationalisation des acteurs du marché.
Cause de la crise immobilière des années 90 ? cela vient du Japon à cause de la baisse des taux d’intérêt. De plus la domination des Japonais sur les marchés financiers entre 1985-1990. Il y a eu une baisse des taux Japonais en 86 à 2,5% et il y avait une exportation des capitaux car ils empruntent pour investir à l’étranger. Le problème est qu’ensuite il y a une hausse des taux Japonais en 90 et une baisse de 40% de l’indice Nikkei  retrait des investissements et crise européenne.


  • l’offre et la demande


l’offre est fonction des constructions disponibles ou potentielles. La demande varie en fonction de considérations sociales, économiques et politiques.





Offre

Demande

Facteurs exogènes

Volume des I étrangers

Rendement des placements

Facteurs endogènes

Terrains, production, actions, politiques

Démographie, réseaux, taux actions politiques.


Composantes de l’offre :

Terrains défini par le Plan d’Occupation des Sols et par les règles d’urbanisme. il y a aussi des normes de construction. Enfin le marché des capitaux pour le financement de la construction.
Composantes de la demande :

  • Démographie

  • Evolution des revenus et des taux

  • Les aides au logement

  • Les taxes

  • Le statut social (besoin de reconnaissance, de confort, d’espace)



  • les sous marchés immobiliers


l’ancien et le neuf : la construction neuve doit résulter de la démographie, de l’obsolescence ou de la dégénérescence des bâtiments. Mais le stock existant a une capacité d’accueil.
le locatif et l’acquisition : arbitrage entre les 2 marchés : si la location devient plus intéressante que l’acquisition, les proprios ont tendance à revendre leurs biens et à louer. D’où augmentation des loyers.
Importance du bail et du taux de vacance :

Un local se cède plus aisément lorsqu’il est vide (fin du bail).
le résidentiel et non résidentiel



  • le paradigme de l’immobilier


c’est un modèle explicatif de l’ensemble du marché.


  1. équilibre de marché : le paradigme de l’immobilier




  1. le paradigme de l’immobilier




  1. d’un point des actions.


La titrisation = actifs (financiers ou immobiliers) changés en titres.

2 formes : SCPI (marché non côté) et sociétés immobilières côtées (SIC)

programme :

l’immobilier en Bourse

la rentabilité des sociétés immobilières

le risque des sociétés immobilières

leurs performance.


  1. l’immobilier en Bourse




  • les sociétés foncières

origine : fin du XIX ème siècle.

Statut : sociétés commerciales

Classification : foncières dominante « logements » (La Fourni, Foncière Lyonnaise)

Foncières dominante « commercial » (immeuble de France, Immob. Martin)

Foncières holding (CFI, Exor, Louvre)


  • les ex-SII : le logement


origine : loi du 15/03/63 (investissements en logements)

statut dérogatoires : pas d’IS si distribution = 85% du bénéfice

principales sociétés : SEFIMEG, SIMCO, UIF


  • les ex-SICOMI : le commercial


origine : ordonance du 28/09/67 (bureaux, commerces, industrie)

statut dérogatoire : pas d’IS si distribution =85% des bénéfices

Sicomi classique et sicomi locatives

Principales sociétés : Bail Invest, Interbail, Klépierre, Sophia-bail, UIS, Unibail

  • les « divers » : promoteurs, parkings.




  • 76 sociétés

  • cours journaliers entre 01/77 et 06/91

  • prise en compte des dividendes et des modifications de structure

  • construction d’indices par groupe suivant corrélations inter-sociétés.




numéro

intitulé

Capitalisation boursière

I
II


Foncière holding
Sicomi



III

Foncières logements



IV

SII



V

divers

5 327 425 000


Les rentabilités : résultats contrastés suivant les époques avec obligation < R < marché

Le risque : sous jacent pur : risque des obligations

Sous jacent impur : risque de marché

Les performances : très souvent équivalentes sur 15 ans.
Rentabilité= +/- value + rendement
Mesure de performance : le coefficient de Sharpe
A partir des rentabilités mensuelles

Volatilité sur les 12 mois précédents
Le ratio de sharpe= Si= (Ri – Rf)/t

IMMOBILIER ET GESTION DU PATRIMOINE
1990 : les taux d’intérêt remontent, la récession se profile. La bulle spéculative éclate. Les ventes chutent, mais les prix de l’immobilier neuf ne s’ajustent pas encore.

1993 : les banques constatent l’étendue de la crise. Elles commencent à enregistrer des pertes. Les prix de l’immobilier baissent très fortement.

1995 : la création du prêt à taux zéro relance vigoureusement le marché de l’accession à la propriété dans l’immobilier neuf.

1996 : l’amortissement Périssol dope à son tour l’immobilier locatif neuf, également soutenu par la décrue des taux d’intérêt.

1998 : les promoteurs écoulent leurs logements encore plus vite qu’en 1989, au plus haut de la flambée immobilière. Mais les prix restent assez stables.

Le grand retour de l’immobilier
Tout le monde trouve son compte dans l’amélioration du marché français, qui se confirme après 7 ans de déprime.

Le logement pèse environ 30% dans le budget des ménages.

Cette reprise est un événement quand on sait qu’en 7 ans la chute avait été de 30% en moyenne. Ce qui ne veut pas dire que tout risque est écarté :les effets stimulants des avantages fiscaux liés à l’amortissement Périssol s’arrêteront bientôt.



  1. Conjoncture : les chiffres de la reprise sont là.




  1. les particuliers achètent d’abord pour se loger


Si les particuliers reprennent goût à l’investissement immobilier, c’est avant tout pour y habiter ou pour y passer les vacances.

C’est l’avantage fiscal que les particuliers achètent dans le cas du marché locatif neuf, et non le placement pour les enfants et les petits enfants.


  1. la croissance a retrouvé un de ses moteurs


Le logement est l’un des moteurs importants de la croissance. En effet la consommation est aussi simulée par les dépenses en équipement de la maison engagées lors de l’acquisition d’un logement ( mobilier, électroménager ...).

Deux facteurs entrent en ligne de compte : l’évolution de la situation financière des acquéreurs et le niveau des taux d’intérêt. Après plusieurs années de vaches maigres, les français engrangent de substantiels gains de pouvoir d’achat grâce à l’amélioration de l’emploi et au recul de l’inflation tandis que les entreprises en 1997 réalisent de beaux bénéfices. Sur le front des taux d’intérêt la décrue a été exceptionnelle, la crise asiatique a encore accentué le mouvement, et le loyer de l’argent à 10 ans est tombé à presque 5% (il frôle son plancher historique).

Pour la 1ère fois depuis 1990, l’immobilier va donc soutenir et amplifier la reprise économique qui s’est engagée depuis 1997. La configuration est très différente de de la fin des 80’s. En effet le marché s’était emballé sous l’effet de la déréglementation du crédit, de la montée de l’endettement et des perspectives de plus-values. Le jeu de la spéculation avait créé une véritable bulle financière. Celle-ci s’est dégonflée au début des 90’s (les prix se sont retournés à la baisse  les ménages sont étranglés par la dévalorisation et le poids de leur endettement consommation et investissement sont étouffés jusqu’à assainissement du marché).

La reprise se fait aujourd’hui sur de bons fondamentaux et sans spéculation.
3. quelques chiffres
 le neuf décolle enfin : pour la 1ère fois depuis le début de la décennie, le chiffre des 80 000 ventes de logements neufs a été franchi en 1997. Le prêt à taux zéro et l’amortissement Périssol ont dopé le marché.

 le pouvoir d’achat augmente : à conditions financières égales, un acquéreur peut aujourd’hui acheter un appart à Paris 2 fois plus grand que ce qu’il aurait pu obtenir en 1990. Cela devrait soutenir le redémarrage de l’accession à la propriété.

 les prix de l’ancien restent sages : 1997 a marqué l’arrêt de la chute des prix des apparts ancians. Pendant la crise, la baisse a été de 12% en moyenne, avec un pic de 33% à Paris. Les conditions d’une reprise de ce marché sont aujourd’hui réunies.

 les bureaux repartent : le retour à la liquidité sur un marché caractérisé par un gel des transactions depuis 1991 confirme le scénario de sortie de crise. Les fonds de pension et les assureurs-vie investissent de nouveau dans une optique de LT.

 la chute des prix enrayée : la petite hausse des prix observée l’an dernier ne concerne que les immeubles neufs du « Triangle d’or » à Paris. Ailleurs, la baisse des prix d’achat et des loyers s’est ralentie en 1997, sans que la tendance ne s’inverse.

 la baisse des stocks se confirme : pour la 1ère fois depuis le début de la crise, le stock des bureaux en Ile de France est redescendu sous les 4 millions de m². Mais il était inférieur à 2 millions à la fin des années 80.



  1. Marché : tout le monde a enterré les années noires


De nouveaux acteurs sont apparus, et si l’immobilier repart il le fait différemment que lors des 80’s.

« Nous ne sommes pas seulement dans une nouvelle phase d’un marché cyclique, il s’agit d ‘une transformation profonde. » Bertrand de Feydeau, patron des investissements AXA.

D’un côté, l’immobilier devient un produit financier, plus sophistiqué et plus liquide, réservé à une catégorie de grands investisseurs. De l’autre, il apparaît de plus en plus comme un marché d’opportunité pour les particuliers qui souhaitent devenir propriétaires.

Les marchands de biens sont les seuls acteurs qui n’ont pas réapparu aujourd’hui. C’est que, pour gagner sa vie en réalisant des opérations d’achat-vente d’immeubles, il faut être dans une période de hausse des prix. Or la reprise actuelle du marché de l’immobilier se confirme sans risque inflationniste.


  1. les investisseurs étrangers reviennent


L’arrivée des investisseurs étrangers sur le marché français de la vente de bureaux a été massive. Ils ont raflé en 1997 60% des ventes dans l’immobilier d’entreprise, le total de leurs investissements est de l’ordre de 22 milliards de FF.

Les investisseurs à LT ont succédé aux fonds vautours. Désormais ce sont des investisseurs internationaux qui imposent au marché les critères déjà en vigueur sur les marchés financiers. Le critère suprême est le TRI, ce même instrument de mesure que l’on retrouve dans le capital-risque. « On achète un immeuble comme une usine, en se posant la question du cash-flow . ».

Paris est désormais un bon placement : les rendements à Londres sont tombés à 5%,voire 4,5%, alors qu’à Paris, même pour les meilleurs immeubles il reste à 6,5%.

Tombé dans le grand bain de la mondialisation, le marché de l’immobilier est sujet aux mouvements massifs de capitaux.


  1. les promoteurs retrouvent de l’oxygène


C’est le retour des opérations « en blanc »c’est à dire lancées et financées avant même de savoir si l’immeuble trouvera des locataires, opérations qui avaient pourtant disparu avec la crise. L’effet Périssol a également redonné le sourire aux promoteurs qui sont dans le logement .

Entre 1990 et 1996, le CA des promoteurs s’est effondré de 58% passant de 180 à78 milliards de FF. Affaiblis, les promoteurs immobiliers produisent moins de logements et moins de bureaux. Ce qui bloque, en particulier, le renouvellement des quelques 8 millions de logements collectifs privés. Les mises en chantier de logements seraient actuellement inférieures d’au moins 40 000 unités aux besoins jugés nécessaires (estimations du Conseil économique et social).

Le logement est un segment vital pour la promotion puisqu’il représente 76% de leur CA.

Le retour à des prix de vente compatibles avec la solvabilité des acheteurs explique le regain d’activité. De plus, la baisse des taux d’intérêt a donné aux acquéreurs potentiels le sentiment qu’ils pouvaient emprunter plus, à revenu inchangé ( taux fixes pour des prêts habitat à 15 ans = 6ù aujourd’hui).
Règles de financement plus sévères :

 le promoteur doit financer chaque projet à 20% sue ses fonds propres

 la pré-commercialisation ( financement par des acheteurs sur plan) doit atteindre 30% à 50%.
Le prix et la rareté du foncier ne dépendent pas de la loi du marché, mais de règles d’urbanisme et de construction.

Le « foncier », l’enjeu politique prime sur la valeur marchande. Aujourd’hui son prix se retrouve dans celui d’un immeuble à la hauteur de 20% du prix HT.

« On est virtuellement en situation de pénurie » affirme Alain DININ, président du groupe Georges V. Cette tendance peut casser la reprise, les promoteurs étant victimes d’un effet de ciseaux. Il faut également noter que beaucoup de projets sont actuellement bloqués du fait que les aient été achetés par des collectivités locales (mairie par implantation de Zones d’Aménagement Concerté ), avant la crise qui aujourd’hui ne pourraient être revendus au même prix. Du fait de cette dépréciation qui coûte très cher à de nombreuses collectivités locales ( qui se sont fortement endettées fin des 80’s) on peut remarquer que 300 ZAC demeurent plus ou moins en friche, sur Paris et la petite couronne.


  1. les particuliers font des affaires


Le marché de l’ancien semble insensible au gain spectaculaire sur le pouvoir d’achat des candidats à l’accession à la propriété engendré par la crise. Les transactions sont restées en 1997 à un niveau voisin de celui de 1996.

Les petits propriétaires vendeurs sont aujourd’hui beaucoup moins défavorisés car le prix auquel un logement est effectivement vendu se rapproche progressivement du prix affiché par le vendeur.

Il faudra cependant attendre quelques années avant que le marché ne soit complètement assaini et que cela se traduise par une réelle augmentation des prix. Aujourd’hui si on observe une augmentation des prix de l’ordre de 3 à 5% les promoteurs constatent tout simplement que les programmes ne se vendent plus.

Les particuliers profitent aussi d’une nouvelle forme de vente : les ventes flash. C’est à dire que l’on propose pendant 2 ou 3 jours des apparts neufs à des tarifs promotionnels. Même si la 1ère conséquence est de créer artificiellement de la rareté, le but recherché est en fait une diminution des coûts de commercialisation en écoulant en 1 week-end les 2/3 d’un programme.


  1. les banques prêtent sans compter


Les banquiers qui ont laissé au total 300 milliards de FF dans la crise de l’immobilier, en étaient sûrs : ils ne financeraient plus jamais de promotion en blanc, que ce soit dans le logement ou dans le bureau.

Cependant , alléchées par des marges de 1,5ù sur le financement et la promotion, elles recommencent les mêmes erreurs. C’est 4 à 5 fois plus que celles du crédit classique aux entreprises et la compétition que se livrent les banquiers auprès des particuliers amène certains établissements à financer des acquéreurs qui n’ont pas d’apport personnel.

La grande différence avec les pratiques bancaires des années folles est que la viabilité des opération financées ne dépend pas d’une hypothétique hausse des prix de vente.

Le prêt immobilier est un produit d’appel, la pression que les banques anglo-saxonnes sont venues exercer dans l’Hexagone - en répercutant immédiatement les baisses de taux d’intérêt sur les taux offerts aux particuliers - a provoqué une relise à niveau des stratégies commerciales des banques classiques. Mais la guerre se déplace déjà des taux aux produits annexes.

Cette révolution du crédit commercial est révélatrice d’une attitude plus générale de la profession : héritage des années de crise, il faut compter maintenant avec des acheteurs qui ont appris à faire jouer tous les ressorts de la concurrence.


  1. Fiscalité :un paradis artificiel nommé Périssol


Intense campagne de lobbying menée par des professionnels de l’immobilier et ceux du BTP pour sauver l’amortissement Périssol. Menacé de disparaître à la fin de l’année, cet avantage fiscal réservé aux contribuables qui investissent dans un logement locatif neuf devrait finalement être prolongé jusqu’en juin 1999. Depuis son lancement effectif à la fin 1996, on lui doit une vente de logement neuf sur 2 (soit la quasi totalité des achats d’appartements neufs locatifs).


  1. la loi Périssol


principe : déduction fiscale d’un maximum de 80% du prix d’achat d’un logement neuf à usage locatif pendant 9 ans.

modalités : abattement de 10% pendant 4 ans dans la limite de 100 000 FF, puis 2% pendant 20 ans.

coût pour l’État : 3 à 4 milliards de FF suivant l’estimation des ventes réalisées en 1997.
On a pu comptabiliser en 1997, 35 000 ventes de logement Périssol.


  1. le rush de dernière minute pourrait faire grimper les prix


Le premier écueil, la flambée des prix, semble avoir été évité pour l’instant. La raison principale est une intensification de la pression concurrentielle entre les vendeurs.

Pourtant on commence à noter des revirements stratégiques conduisant certains promoteurs à relever leur grille de prix. Ceci s’explique par le fait que l’amortissement miracle se soit conjugué à la baisse des taux d’intérêt et au succès du prêt à taux zéro pour résorber les stocks de locaux.

L’arrêt de la mesure risque une chute des volumes de transactions sur le neuf.

A plus longue échéance, un effet boomerang guette aussi le marché, un peu à la manière de celui subi par les constructeurs automobiles après l’extinction de la « jupette ». Les studios et les 2 pièces ( 60% des ventes en Périssol) sont adaptés au budget des acheteurs et réputés plus faciles à louer. Et sont donc plus chers du m², dans 10 ans, on risque d’avoir beaucoup de reventes de petits logements et donc une baisse des prix. On ne peut pas exclure une perte de 4000 à 5 000 FF du m² par rapport au prix d’achat. C’est un peu comme pour la loi Pons dans les DOM - TOM, le bénéfice fiscal faisait oublier le risque considérable.

Le handicap de l’immobilier neuf est surtout un taux de TVA de 20,9% contre un taux de 8% de droit de mutation pour l’ancien. Pour relancer l’immobilier sans créer de déséquilibres, c’est sans doute de ce coté-là qu’il faut chercher.


  1. Tendances :on ne spécule plus on veut du sur-mesure


Le client ne parie plus sur la plus-value. Il achète en fonction d’un besoin et d’un budget déterminés. Si ça ne lui convient pas, il n’achète pas. Il ne fait l’impasse sur rien et il est à 10 000 francs près.

Tout se discute : de la position des cloisons à la marque des robinets ou des interrupteurs. Les nouveaux acquéreurs posent aussi des conditions plus lourdes, car ils veulent plus de sécurité donc des programmes de 30 logements au maximum avec la télésurveillance et le concierge à l’entrée.

Les français veulent vivre avec des gens qui leur ressemble et acceptent de moins en moins la diversité.
L’ESSENTIEL DE LA PROMOTION IMMOBILIERE

PRINCIPAUX ACTEURS
Bouygues Immobilier

PDG :Patrice Bourrut-Lacouture

CA prévisionnel 1997 : 3,7 MM

Cette branche du puissant groupe français de BTP est n°1 du secteur de la promotion, sous la bannière de ses 2 marques

  • France Construction

  • Stim Bâtir

L’activité est redevenue bénéficiaire depuis 1996, selon le groupe.
GEORGE V

PDG : Alain Dinin

CA prévisionnel 1997 : 3,3 MM

Au sein de la CGIS, qui a regroupé les activités immobilière de la Générale des Eaux et de LVMH, George V fédère une dizaine d’enseignes dédiées au logement.

Effectif supérieur à 600 personnes.
COGEDIM

PDG : Henri Caro

CA prévisionnel 1997 :1,8 MM

Survivante de la grande époque, la COGEDIM reste la seule filiale de promotion immobilière du groupe Paribas, avec SINVIM. Ses effectifs sont passés de 468 à 164 personnes entre 1990 et aujourd’hui. Sur la même période son CA a été divisé par 3.
MARIGNAN immobilier

PDG : William Meeker

CA prévisionnels 1997 :1,4 MM

La filiale du groupe américain HIGHRIDGE PARTNERS regroupe les enseignes rachetées cette année au Crédit Foncier. Dotée de 300 millions de francs de fonds propres et d’une équipe de 160 salariés, elle ambitionne de devenir n°1 en France.
KAUFMAN & BROAD France

PDG : Guy Nafilyan

CA prévisionnel 1997 : 1,4 MM

Filiale d’un « builder »américain, installée en France depuis 1967, Kaufman & Broad France veut se développer et devenir un des tout premiers.

En 1996 ils ont enregistrer un Résultat net après impôt de 15,3 millions de FF (sur un CA de 1 MM).
CHIFFRES


  • 78% des entreprises de promotion comptent moins de 10 salariés, mais elles n’emploient que 15% de l’effectif total de la profession. Même déséquilibre pour ma répartition du CA.

  • 61 070 logements étaient disponibles à fin juin 1997, un stock faible selon les promoteurs. Au rythme actuel de commercialisation, l’écoulement prend environ 10 mois.

  • 29% c’est la part des promoteurs dans la production des 273 800 logements livrés en 1996. Le secteur HLM pèse 20%, l’État, les collectivités locales et les administrations, 7%.

  • 74 m² ainsi s’établit la capacité d’achat moyenne des ménages en logements collectifs neufs, calculée par l’Institut de l’épargne immobilière et foncière pour 1994. En 1990, la moyenne n’était que de 59m². la baisse des prix et des taux d’intérêt explique cette évolution.


Renseignements tirés des dossiers :

les Enjeux Décembre 1997

l’Expansion n°571 ( du 16 au 30 avril 1998)

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Les aspects economiques du patrimoine patrimoine = détention d\En atelier soin, organisation, propreté
«Préparation au métier de Peintre en décor du patrimoine» ne se substitue pas aux tests de sélection obligatoires conditionnant l’admissibilité...

Les aspects economiques du patrimoine patrimoine = détention d\Questionnaire d’assurance des intermediaires et conseils de l’assurance...
«l’entreprise» pour laquelle est demandée la garantie

Les aspects economiques du patrimoine patrimoine = détention d\Les journées de Destruction du Patrimoine à Nîmes ?

Les aspects economiques du patrimoine patrimoine = détention d\3 idées originales de visite pour les journées du patrimoine

Les aspects economiques du patrimoine patrimoine = détention d\Vi le patrimoine de Rochefort

Les aspects economiques du patrimoine patrimoine = détention d\Patrimoine et circulation d'imaginaires








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