A. Présentation de l'opération envisagée








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1. NOTICE EXPLICATIVE

a. Présentation de l'opération envisagée
La commune de Guilers appartient à la Communauté Urbaine de Brest et fait partie de la première couronne nord d'urbanisation. La commune compte 7230 habitants (INSEE – 2006), s’étend sur 18,98 km² pour une densité de 381 hab/km².

Le site de Pen ar C’hoat se situe au nord ouest de la commune de Guilers (cf. volet 2 plans de situation) à une dizaine de minutes (en voiture) du centre de Brest et bénéficie d’une desserte routière aisée. La zone est accessible au nord par la route de Milizac (RD 67) et au sud par la RD 5 (dir. Brest ↔Saint-Renan).

L’opération envisagée, d'une emprise d'environ 17 hectares, est réalisée dans le cadre d'une Zone d'Aménagement Concerté (Z.A.C). Par délibération en date du 30 juin 2006, Brest Métropole Océane (B.M.O) a approuvé la création de la Z.A.C de Pen ar C’hoat sur la commune de Guilers. Le 7 juillet 2006 le secteur de Pen Ar C’Hoat est intégré, au sein du P.L.U, comme secteur d’extension de l’agglomération Brestoise. Enfin, par délibération en date du 27 avril 2007, B.M.O a désigné la société d’économie mixte Brest Métropole Aménagement en qualité de concessionnaire d’aménagement. Cette concession d’une durée de huit ans a été signée le 5 juin 2007. (cf volet 11 copie de la concession d’aménagement).
Le document de référence pour le projet est le Plan Local d'Urbanisme et la Z.A.C de Pen ar C’hoat se situe dans une zone destinée au développement de l’urbanisation de Guilers. Les terrains concernés sont actuellement classés en zone 2AUh (zone à urbaniser à vocation d'habitat) au PLU de Guilers. Le site est bordé au nord est par la zone d’habitat dite « des Châtaigniers » qui comprend 127 logements et au sud par la zone d’activités de Kérébars (29 entreprises commerciales et industrielles et un cabinet de kinésithérapie).

C’est donc en limite est que la Z.A.C de Pen ar C’hoat vient se greffer sur le tissu pavillonnaire s’étendant vers le centre bourg et ses services. De ce côté, le site bénéficie de la présence de deux équipements d’intérêt collectif, à savoir l’école municipale Pauline Kergomard (comprenant 10 classes soit 255 élèves) et un gymnase d’une superficie de 630 m² qui accueille les élèves de l’école P Kergomard ainsi que diverses associations sportives (tir à l’arc « les archers de Keroual », football « l’A.S.G », badmington « les fous du volant », cyclisme « Les amis du vélo »).

A l’ouest, le site s’ouvre sur des terres agricoles précédées d’une zone naturelle protégée, composée d’un bosquet et d’une zone humide répertoriée d’environ 2 hectares.

Avec la réalisation de la Z.A.C de Pen ar C’hoat, destinée à l'accueil de nouveaux habitants (environ 274 lgts) et d’équipements collectifs (un Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (E.H.P.A.D) de 80 lits et un foyer pour personnes handicapées de 42 lits), Brest Métropole Océane va permettre à l’agglomération de poursuivre son développement socio-économique dans une commune où trouver des terrains constructibles devient de plus en plus difficile. Cette opération répond aux principes esquissés par le schéma de référence de Guilers (cf. volet 12 dossiers annexes) réalisé par l’Agence de Développement et d’Urbanisme du Pays de Brest en octobre 2000, visant notamment à une extension contrôlée de l’urbanisation en direction du Nord/Ouest, dans la continuité de la Z.A.C de Kérébars. (cf. volet 2 plans de situation)

L’opération de Pen ar C’hoat a subi un certain nombre d’évolutions depuis la création de la ZAC notamment en terme de programmation de logements et des équipements mais aussi d’organisation des déplacements. Plusieurs scénarii ont donc été envisagés avant d’adopter une option finale. (cf. volet 3 plan général des travaux)

Celle-ci tentant de concilier au mieux :

- respect de l’environnement naturel (structure bocagère et topographie)

- respect des prescriptions du PLH en termes d’offre et de mixité des logements

- et réalisation d’un réseau de déplacement efficace connectant le futur quartier aux équipements publics communaux (cf. volet 4 caractéristiques principales des ouvrages)

b. Principales caractéristiques du projet et justification du parti d'aménagement

Les propositions d'aménagement du secteur de Pen ar C’hoat reposent sur la volonté de structurer au mieux ce secteur du Plan Local d’Urbanisme (P.L.U) en assurant sa viabilisation et son développement dans la continuité de l'actuelle urbanisation et dans le respect des objectifs du Programme Local de l’Habitat (P.L.H) (ci-dessous décrits).


  • Extraits du PLH 2008-2013 approuvé le 14 décembre 2007 :



Les objectifs de production globale de logements à Guilers
Afin de contribuer aux objectifs de production globale de logements affichés dans le Projet d’Aménagement et Développement Durable (P.A.D.D) (20 000 logements sur 15 ans), soit environ 1 300 logements / an, en moyenne, et au vu des potentialités d'urbanisation sur son territoire, la commune de Guilers retient les objectifs suivants :


2008

2009

2010

2011

2012

2013

Moyenne

annuelle

2008/2013

Estimation de

production en

diffus/an

25 lgts

95 lgts

80 lgts

50 lgts

50 lgts

120 lgts

70 lgts

5 lgts

Objectifs de production de logements conventionnés (1)

La commune de Guilers est désormais contrainte aux obligations de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (S.R.U) par les dispositions de la loi instituant le droit au logement opposable (DALO) du 5 mars 2007. La loi SRU fixe des objectifs triennaux de production de logements conventionnés à hauteur de 15 % du manque de logements conventionnés sur les communes concernées.

Pour la commune de Guilers, et sur la base du dernier inventaire annuel (01/01/2006), Cet objectif triennal est de : 335 logements X 15 % soit 50 logements conventionnés sur 3 ans.
Production de logements à coût abordable
La commune de Guilers réalisera l'objectif de 50 % de logements à coût abordable au sein de la production nouvelle, sous la forme suivante :

  • 30 % de logements locatifs conventionnés;

  • 20 % de logements à coût abordable sous la forme de logements locatifs conventionnés complémentaires ou de logements en accession à coût abordable.

La production de logements en accession à coût abordable aura vocation à être réalisée dans les opérations privées ou publiques (Z.A.C, lotissements communaux …)
Mise en œuvre :
La réalisation de ces objectifs passe :

  • par la réalisation d'opérations spécifiques de logement conventionné, sur la base d'une recherche foncière volontariste des différents partenaires,

  • par des règles s'appliquant à toute opération nouvelle publique ou privée de taille significative, ainsi :

    • Les pourcentages ci-dessus s'appliqueront à toute opération de 20 logements et plus dans les zones U et AU. Ils pourront être modulés exceptionnellement et au cas par cas sur la base d'une analyse motivée, en fonction des contraintes spécifiques de l'opération imposées par ailleurs.


(1) Un logement conventionné est un logement qui a fait l'objet d'une convention entre l'État et l'organisme gestionnaire du logement. Cette convention ouvre droit à une aide au logement.




Concernant le projet de Z.A.C. de Pen ar C’hoat, il se définit dans le cadre d'une politique de renforcement de capacité d'accueil en contribuant à répondre à la demande locale en logements à court et moyen terme et en comblant une partie du déficit en logements à coût abordable de la commune. (Au 1er janvier 2007, la commune de Guilers comptait 7,1 % de logements sociaux au lieu des 15% auxquels elle est soumise par l’article 55 de la loi Solidarité et renouvellement urbain(S.R.U), soit un déficit d’environ 212 logements.).

En effet, le programme envisagé satisfait à la notion d'intérêt général en participant d'une part à apporter une réponse positive à la pénurie de logements sur l'agglomération Brestoise et sur le territoire communal. D’autre part, il s'inscrit dans les préconisations d'aménagement et de développement durable en localisant le site de la Z.A.C. au sein d'une zone de développement en termes d'urbanisation et en intégrant de façon paysagère le projet à son environnement naturel immédiat (cf. volet 6 étude d’impact).

Les objectifs de la Z.A.C ont donc été déclinés selon deux perspectives :


  • Respect des recommandations de la loi Solidarité Renouvellement Urbain et du PLH :

  • Mixité sociale selon base du P.L.H. de B.M.O. (25% accession aidée ou à prix abordable, 25% locatif conventionné)

  • Diversité des types de logements (collectifs, intermédiaires, maisons en bandes, lots libres)

  • Présence d’équipements collectifs (E.H.P.A.D., Foyer personnes handicapées « Don Bosco »)

  • Parc public central : espace de socialisation.




  • Critère du développement durable comme fondement du projet :

  • Réduction de l’emprise au sol par augmentation de la densité

  • Géographie et structure bocagère comme vecteur d’urbanisme.

  • Gestion des eaux de pluie.

  • Création d’un réseau de circulations douces pour les cyclistes et les piétons.

  • Optimisation de l’exposition du bâti.

  • Suivi énergétique des projets architecturaux.


Le choix initial du site de Pen Ar C’hoat a été retenu pour la création d'une zone d'aménagement concerté pour les raisons suivantes :


  • Le site de la ZAC est dans un environnement déjà « bâti » avec la zone d’activités de Kérébars au sud, des ensembles pavillonnaires à l’est et au nord et des infrastructures routières au nord (RD 67) et au sud (RD 5).

  • les terrains concernés sont situés essentiellement, au regard du document d'urbanisme, dans une zone d'extension de la commune, en continuité du front bâti actuel,

  • la desserte viaire principale de cette zone est rendue possible par la présence de voies à proximité à partir desquelles des accès pourront être aménagés en des points déjà définis,

  • il en est de même pour l'ensemble des réseaux (eaux usées, eau potable...),

  • la taille de l'opération et sa situation rendent possible l'implantation de deux équipements collectifs et de services (E.H.P.A.D et foyer pour personnes handicapées) nécessaires à la Communauté Urbaine.



Le site possède également de nombreuses caractéristiques positives, (topographie, potentialités du milieu naturel, qualité paysagère du site, etc.) et ces dernières serviront de base à l'aménagement.

L'implantation des constructions devra s'intégrer dans l'environnement, l'objectif de l'aménagement de la zone est de contenir les modifications du paysage à l'intérieur de l'espace aménagé. Un ensemble de prescriptions architecturales, paysagères et énergétiques viendront préciser ces choix. (cf. volet 12 dossiers annexes).

Ainsi, les caractères physiques du secteur subiront des modifications mais sans conséquences dommageables sur l'environnement (cf. volet 6 étude d’impact).

L'insertion paysagère de la Z.A.C fera l'objet d'une attention particulière. On notera la réelle volonté de créer au sein de la zone un maximum d'espace vert pour assurer ainsi une transition progressive au niveau de la limite communale et de la trame verte existante dont l'accès et la mise en valeur seront privilégiés et renforcés.

Le futur quartier de Pen ar C’hoat sera donc conçu pour être agréable aux usagers et aux personnes qui y vivront. Cela passera en particulier par des aménagements paysagers (cf. volet 12 dossier de réalisation dans dossiers annexes).

  • bassins paysagers de rétention des eaux,

  • traitement des abords de voiries,

  • traitements des cheminements piétons.


Outre le traitement paysager des espaces publics, l'architecture des bâtiments, la qualité du mobilier urbain, celle de la signalétique et de la signalisation seront soignées. Les espaces publics donnant sur le mail principal seront conçus et traitées pour créer un lieu de vie de qualité valorisant pour la zone et la commune.

À cet effet, il sera nécessaire de procéder au déclassement du domaine public communal de plusieurs chemins.
La qualité du paysage sera prise en compte à tous les niveaux de l'aménagement. Ainsi, des écrans végétaux seront créés :

  • le long de la zone de rétention des eaux pluviales,

  • le long de la voie existante au sud de la zone,

  • en limite séparative des parcelles (notamment avec la zone d’activités de Kérébars), grâce à la plantation de talus.


La trame paysagère aura plusieurs fonctions :

  • permettre toutes les liaisons douces et les sécuriser,

  • séparer les zones bâties par des espaces larges dont les constructions pourront profiter (par des placettes, jardins, espaces publics, etc.),

  • constituer des zones de détente, assurer le régime hydraulique de la zone.


c. Effets du projet sur l'environnement et mesures compensatoires
Le projet d'aménagement de la Z.A.C de Pen ar C’hoat comprend :

  • la création de voiries publiques,

  • la préservation et la valorisation paysagère des espaces naturels,

  • la création de cheminements piétonniers,

  • la création d'équipements publics et d'intérêt général,

  • la création des réseaux techniques divers (E.U (eaux usées), E.P (eaux pluviales)...),

D’après les résultats de l’étude d’impact, formant pièce du dossier, les aménagements mis en œuvre dans le programme de la Z.A.C ne sont pas de nature à avoir un effet quelconque sur la géologie et le climat.

Le projet générera une augmentation importante du volume de ruissellement des eaux pluviales. Des collecteurs suffisamment dimensionnés recueilleront ces eaux de ruissellement et les conduiront à travers un système de noues (2) vers des bassins de régulation implantés dans les espaces verts communs du projet.

Les éléments du patrimoine bâti communal, peu nombreux sur le site, ne seront pas affectés par la réalisation du projet de Z.A.C. L'édification des constructions projetées s'adaptera à la topographie du site qui ne sera donc pas affectée de manière significative par le projet. En effet, la composition architecturale et urbaine du site est basée sur la préservation et la valorisation des éléments naturels existants.

Le projet aura un impact positif sur les aspects paysagers du site en structurant par des masses végétales et des alignements d'arbres les vues extrêmement ouvertes qu'offre déjà l'emprise de la Z.A.C. (cf. volet 12 dossier de réalisation dans dossiers annexes).

Au regard des résultats de l’étude d’impact, le secteur devrait connaître un accroissement modéré du trafic automobile. Cette évolution reste donc limitée au regard du trafic actuel du secteur et suffisamment faible pour qu'on puisse considérer que le projet n'aura pas d'effet significatif sur la qualité de l'air.

Le nouveau quartier sera accessible et desservi par des voies de desserte de différents gabarits en complément des routes départementales 5 et 67. Le réseau viaire défini permettra de répondre aux besoins générés par le nouveau quartier. Le projet, par la réflexion qui sera conduite sur la desserte d'un secteur débordant largement de l'emprise de la Z.A.C, aura un impact positif sur le fonctionnement urbain.

Par la création de liaisons douces et une réflexion sur la mutualisation des zones de stationnement, le projet favorisera une organisation plus équilibrée des déplacements doux et automobiles. La limitation de la circulation des véhicules à l'intérieur de l'emprise de la Z.A.C sera notamment possible par la réduction du dimensionnement des voiries.

Au regard de la nature du projet, de ses caractéristiques techniques et de sa localisation, la ZAC sera sans effet direct sur la santé de la population locale. Il n'y a en effet aucune source de nuisance particulière liée à l'aménagement de cette zone, à l'exception des éventuelles nuisances liées aux travaux. (cf. volet 6 étude d’impact).

Le coût des mesures environnementales pour le projet de Pen ar C’hoat est estimé entre 1 100 000 et 1 300 000 euros (Postes concernés :

- climatologie : conception du projet visant à limiter les impacts énergétiques ;
- topographie : recherche d’équilibre entre les opérations de déblais et remblais ;
- hydrologie : ouvrages prévus pour la gestion des eaux pluviales et eaux usées ;
milieu naturel : gestion différenciée avec un entretien et une préservation de la faune et la flore présente sur le site ;

- Paysage- bâti : traitement qualitatif des espaces publics et interfaces entre le projet et son environnement. )

d. Les avantages attendus de la réalisation du projet
La volonté d'aménagement du secteur de Pen ar C’hoat répond à plusieurs objectifs :
Réaliser une urbanisation qui réponde aux enjeux socio-économiques (mixité sociale, diversité des produits, composition urbaine…) :

  • en répondant aux demandes de logements par une diversité des produits (collectifs, individuels groupés, lots libres) ;

  • en offrant des types d’habitat pour tous les ménages (accession, locatif…) ;

  • en favorisant une certaine densité pour répondre au souci d’économie de foncier ;

  • en proposant un quartier dont la composition est étudiée en fonction de la localisation des sites (proximité du pôle d’activités de Kérébars, proximité de l’habitat existant, le long des voies primaires, espace vert…).


Créer un quartier qui favorise le lien social, le développement économique et permette des relations entre les habitants actuels et futurs :

  • en facilitant l’accessibilité aux quartiers existants proches et au centre-bourg ;

  • en réalisant, au sein de ce quartier, des équipements destinés à l’ensemble de la population ; (en répondant aux besoins de la population locale et en augmentant l’offre d’emplois par des équipements et des services communautaires).

  • en offrant des espaces de loisirs, de détente et de promenade.


Réaliser un quartier en continuité urbaine avec l’existant, par :

  • la continuité des voies existantes, des cheminements piétons, pistes cyclables et bus ;

  • la continuité des tissus urbains et des fonctions urbaines ;

  • la continuité des paysages et perspectives visuelles ;


Inscrire ce nouveau quartier dans son environnement naturel et le valoriser :

  • en s’appuyant sur la topographie naturelle des lieux et le parcellaire pour le tracé des voies, la localisation des espaces verts ;

  • en préservant la trame bocagère existante, pour la renforcer et la valoriser ;

  • en conservant les hameaux et le patrimoine bâti existant ;

  • en recherchant une continuité des espaces verts qui réponde à la problématique de rétention des eaux pluviales et qui soit un ensemble paysager à vocations multiples (bassins de rétention, aires de plein air,…).


Donner une identité au quartier par la qualité du paysage et des espaces publics :

  • intégrer la Z.A.C dans un environnement urbain en le valorisant : traitement d'entrée de ville, qualité architecturale, affectation des espaces non bâtis, gestion des espaces publics, création d’espaces de socialisation ;

  • rechercher une harmonie d'ensemble entre l'aménagement paysager et la conception architecturale ;


Développement durable et haute qualité environnementale (cf. cahier de prescriptions énergétiques) :

  • engager une démarche de haute qualité environnementale et de développement durable à tous les stades de l’élaboration du projet d’aménagement.

  • préserver et valoriser le patrimoine naturel par la recherche d'équilibre entre urbanisation et protection des espaces naturels existants. (enjeux environnementaux).

2() Une noue est un fossé large et peu profond, avec un profil présentant des rives en pente douce. Sa fonction essentielle est de stocker un épisode de pluie retenu et d’écouler un épisode plus rare. Le stockage et l’écoulement se font à l’air libre, à l’intérieur de la noue. L’eau est collectée par l’intermédiaire de canalisations ou par ruissellement sur les surfaces adjacentes. L’eau est ensuite évacuée par un exutoire (réseau ou ruisseau) ou par infiltration. La mise en place d’une noue permet une diminution importante des coûts par rapport aux réseaux enterrés et à la rétention des eaux pluviales. Elle permet également une bonne intégration dans l’environnement paysager.




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