Rapport présenté par Monsieur Gérald barbier et Monsieur Didier desnus








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1.17Accompagner le dispositif réglementaire par un contrat d’objectifs



S’inscrivant dans le mouvement d’urbanisme négocié, il conviendrait d’étudier la possibilité d’accompagner les documents d’urbanisme réglementaires par un contrat d’objectifs. Il pourrait être conclu entre l’Etat, la région, les intercommunalités. Il définirait les grandes lignes de l’aménagement commercial à l’échelle régionale, celles-ci étant répercutées dans les SCOT et PLU.
Cette base partagée acterait les grands pôles de développement et les zones surdensifiées en équipements commerciaux devant être maîtrisées, et cela dans un souci de coordination des politiques des différents acteurs.
Le projet de contrat pourrait être préparé en concertation avec les professionnels (foncières, distribution, fédérations de commerçants…), représentant toutes les formes de commerce. Les CCI seraient associées à son élaboration.
PROPOSITION N° 16

Réfléchir à compléter le dispositif législatif de l’urbanisme commercial par un contrat d’objectifs à l’échelle régionale


  1. Rationnaliser le stationnement


Pendant de l’urbanisme commercial, la question des parkings est sensible surtout pour les surfaces de vente supérieures à 1000 m2 soumises à autorisation d’exploitation commerciale. Selon la loi ALUR, l'emprise au sol des aires bâties ou non ne peut excéder un plafond correspondant aux 3/4 de la surface de plancher des bâtiments affectés au commerce58. Sont déduits les espaces paysagers en pleine terre, les surfaces réservées à l'auto-partage et les places de stationnement dédiées à l'alimentation des véhicules électriques ou hybrides rechargeables. La surface des places de stationnement non imperméabilisées compte pour la moitié de leur surface.
Par exception, le PLU peut augmenter ce plafond légal pour le fixer à un niveau compris entre les 3/4 et la totalité de la surface de plancher affectée au commerce.
Par ailleurs, toute personne qui construit un ensemble commercial ou réalise des travaux sur un parc de stationnement existant dans un ensemble commercial doit doter une partie de ces places des gaines techniques, câblage et dispositifs de sécurité nécessaires à l'alimentation d'une prise de recharge pour véhicules électriques et hybrides ; un décret d'application fixant le nombre de places à équiper et les conditions liées aux catégories et taille des bâtiments et parcs concernés, type de travaux et rapport entre coût des travaux et valeur des bâtiments.
Dans ce contexte tumultueux, la mutualisation des parkings pourrait être une voie intéressante à explorer. Par exemple, il s’agirait de mettre à disposition de l’équipement commercial, ce qui lui éviterait de construire un parking surdimensionné, tout ou partie des places d’un immeuble d’habitation à proximité non utilisées dans la journée.
Mais cette solution demande une réelle organisation concertée et contractualisée déterminant le coût de la location des places par l’exploitant, la répartition des charges d’entretien et de sécurisation des accès (étages réservés…). En outre, si l’immeuble d’habitation est en copropriété, l’accord de l’assemblée générale sera nécessaire.
PROPOSITION N° 17

Etudier, de manière concertée avec les professionnels, les possibilités de mutualisation des parkings


  1. Instaurer une politique anti-friche volontariste



1.18Mettre en œuvre le dispositif portant sur les équipements soumis à autorisation d’exploitation commerciale



La loi ALUR59 a introduit un dispositif anti-friches qui impose au propriétaire du site, bénéficiaire de l’autorisation le démantèlement des implantations et la remise en état du terrain, en fin d’exploitation et si aucune réouverture au public n’intervient dans un délai de 3 ans sur le même emplacement. Il s’applique aux magasins de commerce de détail, aux ensembles commerciaux et aux drives60. Le(s) propriétaire(s) des immeubles notifie au préfet la date de cessation d’exploitation à fins commerciales et le délai de 3 ans court à compter de cette date. A son expiration, le propriétaire du site notifie au préfet les mesures prévues pour assurer ces opérations. Si le préfet constate sa carence, le propriétaire dispose d’un délai de 15 jours pour formuler ses observations et être entendu. Le préfet informe l'autorité compétente en matière de permis de construire qui peut alors prendre ou faire exécuter les mesures requises aux frais et risques du propriétaire.
Les opérations comprennent le démantèlement des installations, y compris des fondations, équipements et aménagement réalisés pour les besoins et à l’occasion de l’exploitation commerciale ; la remise en état des parcelles constituant le site en un état compatible avec les destinations prévues par le document d’urbanisme opposable ; la valorisation ou l’élimination des déchets de démolition ou de démantèlement dans les filières dûment autorisées à cet effet.
Selon la CCI Paris Ile-de-France, ce dispositif qui concerne plutôt les friches périphériques exige, pour être efficace, une mobilisation des services de l’Etat et leur sensibilisation par les communes qui sont en première ligne face à une friche. De plus, le texte vise le propriétaire du site mais quid s’il n’est plus identifiable ou s’il est insolvable, la collectivité publique ne peut alors assumer financièrement un coût de remise en état souvent élevé. Le système laisse donc dubitatif…
Pour ces équipements d’importance, une voie plus efficace pourrait être la taxe sur les friches commerciales (TFC)61, instaurée par délibération soit des conseils municipaux, soit des organes délibérants les EPCI à fiscalité propre compétents pour aménager des zones d'activités commerciales. Mais il est à noter que cette délibération est de portée générale : elle concerne tous les biens qui remplissent les conditions pour être imposables, sans exception. Peuvent être imposés les biens :


  • concernés par la taxe foncière sur les propriétés bâties : immeubles de bureaux ou utilisés pour une activité commerciale, parkings des centres commerciaux, lieux de dépôt ou de stockage,

  • et qui ne sont plus affectés à une activité soumise à cotisation foncière des entreprises depuis au moins 2 ans au 1er janvier de l'année d'imposition et sont restés inoccupés pendant cette période. Ce délai d'inoccupation s'applique à un seul redevable : en cas de vente du bien, la nouvelle période de référence pour le calcul de la durée de la vacance débute le 1er janvier de l'année suivant la cession.


Une fois la taxe instituée, la commune ou l’EPCI compétent transmet chaque année à l'administration fiscale la liste des biens concernés, et ce, avant le 1er octobre de l'année qui précède l'année où la taxe sera perçue. Elle est assise sur le revenu net servant de base à la taxe foncière sur les propriétés bâties et est soumise à des taux évolutifs : 10  % la 1e année d'imposition, 15  % la 2e année, 20  % à partir de la 3e année.

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