Rapport présenté par Monsieur Gérald barbier et Monsieur Didier desnus








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1.1La diversité des fonctions urbaines



Consacré par la loi SRU du 13 décembre 2000, ce principe répond à un besoin croissant de mixité des forces vives des territoires. La ville découpée artificiellement en zonage unifonctionnel et compartimenté (d’un côté l’habitat, d’un autre le commerce, encore d’un autre les bureaux…) au risque d’un repli sur soi, n’est plus en phase avec les aspirations de la société civile et les valeurs montantes de partage, d’échange et d’activité collaborative.
Cette volonté de mixité, le législateur l’a clairement exprimée dans la disposition du code de l’urbanisme fondatrice des principes directeurs de l’urbanisme moderne12 : afin d’assurer cette diversité des fonctions urbaines, les auteurs des politiques d’aménagement doivent prévoir « des capacités de construction et de réhabilitation suffisantes pour la satisfaction, sans discrimination, des besoins présents et futurs de l’ensemble des modes d’habitat, d’activités économiques, touristiques, sportives, culturelles et d’intérêt général, ainsi que d’équipements publics et d’équipement commercial, en tenant compte en particulier des objectifs de répartition géographiquement équilibrée entre emploi, habitats, commerces et services, d’amélioration des performances énergétiques, de développement des communications électroniques, de diminution des obligations de déplacements motorisés et de développement des transports alternatifs à l’usage individuel de l’automobile ».
Le commerce ne saurait donc être pensé de manière « isolée », géré par lui-même et pour lui-même. Il doit s’insérer dans un projet urbain protéiforme garantissant la cohérence urbaine où des liens étroits doivent être assurés avec :


  • Le logement : l’offre commerciale doit être adaptée et sera différente selon les modes prédominants : résidentiel moyen et haut de gamme, intermédiaire ou social. Le premier pourvoyeur de commerces est en effet l’habitant, la ville dense crée des flux de proximité qui eux-mêmes créent des besoins et des centralités et micro-centralités ;

  • Les évolutions démographiques en cours ou prévisionnelles : croissance touristique, apports d’une population d’étudiants, population plus âgée…. ;

  • Les autres activités économiques et tertiaires : une clientèle de bureaux aura des demandes propres en termes d’horaires (pause déjeuner, fin de la journée de travail…), des services d’accompagnement complétant utilement une offre purement commerciale (pressing, conciergerie…) ;

  • L’activité culturelle et patrimoniale : si elle ne suffit pas à elle seule à générer des flux commerciaux conséquents, s’insère dans un ensemble vecteur d’attractivité ;

  • La ville attractive doit également bénéficier de signaux architecturaux forts13 qui focalisent l’attention et suscitent des lieux de vie et des centralités ;

  • La desserte en transports collectifs, routiers en modes doux est essentielle et conditionne notoirement l’implantation des commerces qui s’installent de façon privilégiée dans les zones de flux ; autrement dit, le commerçant ira où le consommateur est, tout autant que le client ira où le commerce a pignon sur rue ;

  • Des espaces publics réappropriés, qualitatifs et accessibles sont un autre atout majeur d’attractivité et de compétitivité. Des villes comme Dijon et Toulouse ont misé avec succès sur cette démarche.



De quelques illustrations
La ville de Montrouge, dans les Hauts-de-Seine, 49 000 habitants, a lancé au début des années 2000, une vaste opération de réhabilitation du bâti14 pour attirer des populations nouvelles, plus jeunes, familiales, avec des logements sociaux répartis sur l’ensemble de la commune et un souci de développer le logement intermédiaire. Cette opération s’est accompagnée simultanément par une action sur le commerce. Un premier diagnostic avait en effet pointé une disparition progressive de l’offre alimentaire et une évasion vers l’arrondissement parisien limitrophe alors que la croissance démographique créait une demande forte, accentuée par l’installation du siège social du Crédit agricole avec à terme 7 500 salariés et clients potentiels... A été alors engagé un programme de rénovation de 70 vitrines, assorti d’une prospection active vers les enseignes grâce à un manager du commerce.
Un projet urbain a aussi l’avantage de transformer des handicaps de départ en atouts. L’exemple de la ville de Montigny-lès-Cormeilles15, dans le Val-d’Oise, 20 000 habitants dans une agglomération de 200 000 habitants, est marquant. A priori, un cumul de difficultés : une ZUP avec un centre commercial, un village séparé par une route nationale à vocation commerciale, un quartier distinct près de la gare, en d’autres termes, une ville coupée en trois parties vivant en vase clos. La commune a décidé, en se dotant d’un budget de 25 millions d’euros et accompagnée d’un programme ANRU, de reconstituer un vrai centre-ville autour d’un programme de logements liés au centre commercial et d’un traitement qualitatif des espaces publics, le succès a été au rendez-vous et la ville est plus homogène avec une pression automobile réduite.
A Romainville en Seine-Saint-Denis, une opération ANRU a permis de resolidariser un centre ancien avec un quartier périphérique de 1 100 logements, une démarche de densification en a ainsi créé 140 en arrière de parcelle, tout cela accompagné d’une revitalisation du tissu commercial et d’un projet de retour de « la nature en ville » avec un bâtiment de culture maraîchère en étage16.
Autre exemple d’opération globalisée, Mulhouse, avec la réalisation d’un programme de ravalement des logements (1 million de subvention versé par la ville et 5 millions de travaux engagés par les propriétaires pour 170 façades), d’amélioration des espaces publics (2 kms de rues réaménagés, 9 550 m² de trottoirs dallés, 750 m² de plantation, 114 nouveaux luminaires, 70 arceaux à vélos) afin de mieux valoriser un tissu commercial rénové et qualitatif)17.
Le quartier de Lyon Confluences est la marque de la création d’une nouvelle centralité autour de composantes de la nature en ville (fleuve et paysages) autour d’un bassin d’emploi (hôtel de région), d’habitats écologiques, d’un musée générateur de flux et de transports multimodaux (tramway, navette fluviale, sortie d’autoroute…), d’espaces publics « privatisés » au bénéfice d’un complexe hôtelier et d’un centre commercial.

Selon la CCI Paris Ile-de-France, la clef de la réussite est la définition d’une stratégie globale de territoire englobant le commerce.
PROPOSITION n°1

Appréhender le projet commercial au sein d’une politique globale d’aménagement

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