Rapport présenté par Monsieur Gérald barbier et Monsieur Didier desnus








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1.10Maîtriser les loyers



Sur le plan législatif, la loi ACTPE a instauré diverses dispositions en faveur des locataires-commerçants de proximité : remplacement de l’indice du coût de la construction par l’indice plus adapté au secteur des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), augmentation de la durée des baux dérogatoires de 2 à 3 ans, ce qui est bénéfique aux jeunes entrepreneurs qui veulent tester leur commerce, introduction d’un droit de préemption du preneur en cas de vente du local qui existait dans les baux d’habitation mais non dans les baux commerciaux, ce qui peut faciliter le maintien de l’affectation commerciale, énumération des charges et impôts pouvant être supportées par le locataire33. Surtout, en cas de modification des facteurs locaux de commercialité, l’augmentation de loyer résultant du déplafonnement ne peut excéder sur l’année 10 % du dernier loyer acquitté.
Mais de telles dispositions ne suffisent pas à maîtriser l’envolée des loyers commerciaux sur certains emplacements ou secteurs très prisés et donc exposés à la spéculation. C’est pourquoi des discussions entre les parties prenantes peuvent favoriser cette nécessaire maîtrise. Les collectivités, avec l’appui des CCI, sont de plus en plus en pointe en la matière :


  • D’une part, il s’agit de trouver un accord avec les bailleurs (promoteurs, grandes foncières, bailleurs sociaux, bailleurs privés…) pour les inciter à pratiquer des loyers raisonnables permettant de garantir la diversité commerciale, de la grande enseigne au commerçant indépendant. Ainsi, la ville de Nancy a-t-elle conclu un tel accord avec les bailleurs sociaux propriétaires de rez-de-chaussée commerciaux, de même à Montrouge où une fourchette de loyers est négociée en amont des projets, avec faculté de franchise de loyers la première année et clause de progressivité ensuite ;

  • D’autre part, la ville peut décider d’acquérir directement des locaux ou des fonds, à l’amiable ou par voie de préemption, pour devenir bailleur et remettre les boutiques sur le marché de la location à des prix modérés (technique employée à Nancy notamment) ;

  • La ville et la CCI peuvent assister les commerçants dans leurs négociations avec leurs bailleurs afin que les rapports de force soient plus équilibrés, notamment en cas de déplafonnement.


PROPOSITION N°8

Mettre en place des concertations en amont entre bailleurs et locataires commerciaux, sous l’égide de la ville et de la CCI.

1.11Choisir des structures partenariales opérationnelles



Les structures à mettre en place devraient être les plus partenariales possibles. Or, les collectivités sont parfois tentées par le recours à la société publique locale d’aménagement (SPLA)34. Constituée sous forme de société anonyme avec au minimum deux actionnaires, la totalité de son capital est détenue par des collectivités territoriales ou leurs groupements et un de ses membres doit disposer de la majorité des droits de vote. Outre la maîtrise complète des décisions, les collectivités y voient un autre avantage : la dispense de mise en concurrence préalable car ces opérateurs sont des émanations directement des personnes publiques composant la SPLA. Toutefois, cette exclusivité ne correspond pas vraiment à des projets partenariaux dans lesquels l’assentiment des acteurs est fondamental. D’autres structures sont plus tournées vers une démarche consensuelle.
La société d’économie mixte locale (SEML)35 est davantage à promouvoir car susceptible d’être plus représentative. Elles sont créées, là encore sous forme de sociétés anonymes, par les collectivités territoriales ou leurs groupements qui détiennent plus de la moitié du capital et des voix, la partie restant étant ouverte au secteur privé ou à d’autres personnes publiques dont les chambres consulaires. Cette mixité explique que la SEM ne peut être retenue en tant qu’opérateur qu’après une mise en concurrence, mais cet inconvénient en est-il vraiment un, face à des projets globaux d’aménagement réclamant l’adhésion des acteurs locaux ?
Autre structure, encore plus souple, la SEM de projet, introduite par une loi du 1er juillet 201436. Cette structure présente un double avantage : les collectivités territoriales et leurs groupements peuvent la créer avec au moins un opérateur économique sélectionné après mise en concurrence et avec lequel est conclu un contrat pour la durée limitée d’un projet (toute opération d’intérêt général selon les textes), la SEM étant dissoute de plein droit à son expiration. Les collectivités et groupements contractants doivent détenir entre 34 % et 85 % du capital et 34 % au moins des voix, la part de capital de l’ensemble des actionnaires, opérateurs économiques, ne peut être inférieure à 15 %.



De diverses expériences de SEM locales
Dès 2000, pour mener à bien son projet global de restructuration, la ville de Montrouge a institué une SEM à vocation commerciale qui a acquis à l’amiable 1540 m2 de surface sur environ dix ans portant sur 10 cellules commerciales et 80 % d’indépendants.
A Montpellier37, la Société d’équipement de la région montpelliéraine (SERM) a mis en place la Mission GrandCoeur rassemblant la ville, l’aménageur et les commerçants. Dans le cadre du projet de renouvellement urbain, une équipe dédiée fournit l’information sur les travaux en cours, les aides prévues, notamment pour la réhabilitation des devantures des commerces.
La SEMAEST est une SEM de la Ville de Paris créée il y a une trentaine d’année, sa mission d’origine était axée sur l’aménagement et l’urbanisme. Sur impulsion du Maire du 18ème arrondissement, également président de la SEM, lui-même confronté à des problèmes de monoactivité, elle a évolué en 2004 vers l’aménagement commercial : préemption des murs, acquisitions de gré à gré, baux emphytéotiques, clauses d’affectation au commerce, évictions de grossistes, tout cela à travers les opérations « Vital’Quartier » 1 et 2. La CCI Paris est au tour de table, avec la CDC, des banques et « Est ensemble », intercommunalité de l’est de la région parisienne. Ces deux opérations prennent la forme de deux concessions publiques d’aménagement sur la base d’avances remboursables de la Ville. Celle-ci pourrait, par ailleurs, lancer un contrat de revitalisation sur le 14ème arrondissement le long du périphérique.

650 locaux ont ainsi été maîtrisés, soit 73 000 m² et plus de 1500 emplois non délocalisables. Une foncière « Paris Commerces » a été initiée, là encore, avec la CDC et des banques. 80 à 89 % de l’activité de la SEMAEST porte sur la revitalisation commerciale. L’objectif est de revendre les murs à des commerçants : dans le cadre de « Vital’Quartier 1 », sur 110 locaux, 25 % ont été ainsi rétrocédés. Plutôt que commercialiser les 75  % restant à des propriétaires privés ou à des bailleurs sociaux, c’est la Foncière « Paris Commerces » qui les a rachetés à la SEMAEST.

La SEMAEST ne livre pas « brut de béton », mais des locaux aux normes environnementales et accessibles aux handicapés. Les loyers, sauf exception, ne sont pas progressifs mais sont dans la fourchette basse du prix du marché. Certains baux sont « à deux vitesses » (opération « tiroirs »), c’est-à-dire marquent des différences entre commerçants en place et nouveaux arrivants dans des locaux vides ; en revanche, le tarif du marché s’applique en cas de cession de bail. Baux précaires et pop up stores permettent aussi de tester une activité ou de « rematérialiser » des « pure-players ».
Depuis 2014, la SEMAEST s’oriente vers une action préventive : « la nouvelle économie de proximité », laquelle consiste à insérer des activités (commerces et autres), recréer du lien social et intergénérationnel, refaire un « lieu de vie » plus général (logements, pépinières, espaces publics adaptés, micro-logistique urbaine…), tout cela encadré par un PLU modernisé. Elle se tourne aussi vers les bailleurs sociaux gérant des pieds d’immeubles qui doivent être aménagés pour des commerces et services de proximité.


Une vaste opération de réaménagement Marseille Grand centre-ville 2011-2021 portant sur 35 pôles urbains est programmée entre 2011 et 2021 avec comme opérateur, une SPLA, la SOLEAM. Sont concernées toutes les fonctions urbaines : amélioration des logements, des devantures commerciales, ravalement, espaces publics. Trois pôles bénéficient d’une opération ANRU.
En Seine-et-Marne, le projet de requalification du centre-ville de Melun a été initié par la ville de Melun et la Communauté d’Agglomération (CAMVS) en réponse à un appel à projet lancé par les services de l’Etat et visant à mettre en œuvre une Stratégie Urbaine de Lutte contre l’Habitat Indigne.

La Communauté d’agglomération, la ville de Melun, la CCI Seine-et-Marne, la Société Publique Locale Melun Val-de-Seine Aménagement (SPL), la Chambre de métiers et de l’artisanat de Seine-et-Marne et la Plate-Forme d’Initiative Locale, sont signataires d’une convention-cadre de suivi de la requalification du centre-ville, qui est engagée pour 8 années sur trois axes majeurs : les espaces publics, le logement et les commerces.

La SPL Melun Val-de-Seine Aménagement a été désignée en tant qu’opérateur/aménageur pour la mise en œuvre de ce projet.
La stratégie d’actions sur le volet « commerces » s’articule autour de trois thématiques :


  • l’armature commerciale (mise en place d’une politique d’investissements ciblée sur des locaux vacants, vétustes ou problématiques en centre-ville. La SPL ayant eu notamment délégation du droit de préemption ainsi que le suivi de la ZAC de requalification du centre-ville ;

  • la mobilité (accompagner les commerçants lors des travaux d’aménagement public liés à l’arrivée d’un réseau de bus à haut niveau de service en site propre, étude de circulation, stationnement, service de livraison, accessibilité des commerces..),

  • l’attractivité et la commercialité (environnement commercial, offre, service client, animations urbaines, communication…).


Ces objectifs seront précisés par les études de faisabilité et de calibrage conduites par la SPL ainsi que des études complémentaires qui devront permettre de mieux qualifier les objectifs, notamment en ce qui concerne le volet commercial.
Les actions des différents partenaires seront déclinées à travers des conventions ad hoc liant les parties prenantes et définissant des objectifs opérationnels fixés et planifiés par les parties. Ainsi l’expertise de la CCI sera sollicitée au travers de multiples interventions tout au long de ce projet : réalisation de diagnostics et d’observation de l’attractivité du commerce en centre-ville (prix, chalandises…), accompagnement des commerçants/artisans/porteurs de projets existants ainsi que de l’accueil de nouveaux investisseurs, communication et coordination entre les différents intervenants.

PROPOSITION N°9

Privilégier les structures juridiques réunissant partenaires publics et privés

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