Comparatif maison ecologique vs conventionnelle








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COMPARATIF MAISON ECOLOGIQUE VS CONVENTIONNELLE


29/09/08 :Ajout des illustrations
16/09/08 :Ajout du bilan du comparatif et de toutes les parties suivantes
15/09/08 :Ajout du bilan des performances et des frais de fonctionnement ainsi que les bilans des frais d'entretien
03/09/08 :Ajout des coûts des différentes version de finitions et d'autoconstruction
20/08/08 :Ajout de la maison écologique monomur
13/08/08 :Publication provisoire

Sommaire

Ce dossier est un comparatif global entre des maisons conventionnelles et des maisons écologiques, qui vise à établir clairement les différences de coûts entre les diverses méthodes de construction. Le dossier contient également une analyse précise de ce que recouvrent les différents prix, pour permettre à tout un chacun de faire ses choix en toute connaissance de cause.

 
Introduction

La principale critique qui revient de manière récurrente contre la construction écologique concerne son coût : "j'aimerai construire une maison très efficace, mais je n'ai pas les moyens". L'objectif de ce dossier est de vérifier ce qu'il en est vraiment en détaillant précisément combien coûte la construction, et qu'est-ce que cachent les prix. Nous avons ainsi réalisé un comparatif multi-critères entre une maison conventionnelle "classique" et une maison à basse consommation d'énergie.
Les chiffres indiqués dans ce dossier ont été calculés avec des prix moyens constatés en 2008. Il est donc possible que ces derniers ne correspondent pas tout à fait votre situation locale (notamment si vous êtes dans une zone où les prix sont anormalement élevés). Toutefois, moins que les prix ce sont les proportions qui sont à retenir, car celle-ci ne changent pas. Une maison 15% plus cher qu'une autre le sera toujours même si pour le lieu de construction, tous les prix sont majorés de 30%.

 
Le comparatif financier

Les maisons comparées sont toutes d'une superficie de 110 m² habitables. A part pour la version 1er prix, elles sont d'une qualité de construction et de finition équivalente. La version conventionnelle n'est donc pas le premier prix disponible (il n'existe pas d'offres pour une maison raisonnablement efficace en "1er prix"). La version paille autoconstruite est réalisée avec une variante de la technique Feuillette (mise à jour par Fiabitat). Pour plus de lisibilité, les prix sont en TTC et résumés dans le tableau suivant. Le tableau est ensuite repris en détail pour préciser ce qui a été chiffré exactement. Si vous ne voulez pas rentrer dans le détail, passez directement au comparatif suivant "les frais de fonctionnement". Ci-dessous les deux maisons comparées.



Nom du poste

Conventionnelle 1er prix

Conventionnelle

Ecologique bois

Ecologique monomur

Paille autoconstruite

Raccordements et taxes

3 600

3 600

3 600

3 600

3 600

Conception

NC

NC

10 000

10 000

10 000 ou 0

Bilan thermique

NC

NC

540

540

540 ou 0

Etude de sol

NC

1 300

1 300

1 300

1 300 ou O

Totaux frais divers

3 600

4 900

15 440

15 440

de 0 à 15 440




Infrastructure

18 807

24 078

25 841

27 206

11 200

Superstructure

20 092

24 584

48 122

39 494

3 635

Couvert

19 099

22 307

19 982

19 982

10 655

Clos

9 007

13 952

17 868

17 868

11 048

Plâtrerie / doublages / sols

24 513

40 491

32 520

30 708

14 162

Plomberie

6 469

8 690

8 690

8 690

6 257

Electricité

6 756

9 146

9 508

9 508

3 500

Chauffage

2 213

4 998

6 187

6 187

6 187

Totaux construction

106 953

148 245

168 718

159 644

66 644




Production eau chaude

897

1 261

7 499

7 499

7 499

Récupération eau de pluie

0

0

6 308

6 308

4 834

Totaux systèmes

897

1 261

13 807

13 807

12 333

Le comparatif financier en détail : les frais divers


Nom du poste

Conventionnelle 1er prix

Conventionnelle

Ecologique bois

Ecologique monomur

Paille autoconstruite

Raccordements et taxes

3 600

3 600

3 600

3 600

3 600

Conception

NC

NC

10 000

10 000

10 000 ou 0

Bilan thermique

NC

NC

540

540

540 ou 0

Etude de sol

NC

1 300

1 300

1 300

1 300 ou O

Totaux frais divers

3 600

4 900

15 440

15 440

de 0 à 15 440



Ce premier tableau résume les frais divers, il s'agit de frais qui ne sont pas des travaux, mais qui sont nécessaires pour les réaliser. En général, ces frais divers sont à payer entièrement avant le démarrage du chantier, c'est pourquoi il agissent souvent comme une mauvaise surprise si on a oublié de les comptabiliser. Que contiennent-ils exactement ?

  • Raccordements et taxes : il s'agit des frais que vous allez devoir payer pour avoir le droit de demander un abonnement, sur tous les réseaux. Vous devez payer trois fois. D'abord pour réaliser la viabilisation, c'est à dire amener les réseaux au bord de votre terrain (nous n'avons pas inclus ces frais dans cette étude, car ils sont très variables suivant les terrains, et les terrains de lotissement sont toujours vendu viabilisés). Ensuite les frais de raccordement, qui sont le droit de se brancher sur l'attente en bordure de votre terrain. Et enfin, les abonnements et consommation lorsque vous utiliserez ces réseaux. Si vous comptez utiliser l'eau et l'électricité pendant le chantier, il est nécessaire de payer les raccordements avant, c'est pourquoi ils sont inclus dans les frais divers.

  • Conception : il s'agit des honoraires d'un maître d'œuvre qui réalise les plans et le cahier des charges de la maison. Si vous achetez une maison sur catalogue, ces éléments ont déjà été pré-réalisés, vous ne voyez donc pas leur coût apparaître (maison 1er prix). Pour la maison conventionnelle les frais sont indiqués inexistants également, car dans la majorité des cas le plan est vaguement adapté à partir de plans issus d'autres projets, et cette adaptation est faite directement par le constructeur. Il ne s'agit pas d'un travail de conception personnalisé, car les techniques sont limités à celles que le constructeur propose. Le travail d'un concepteur (architecte, ingénieur, thermicien, maître d'oeuvre etc.) est d'optimiser le projet par rapport à sa spécialité. Après l'optimisation, le projet obtiendra le meilleur rapport qualité/prix possible, en fonction du but visé (par ex ici : qualité écologique et performance thermique). Le poste conception n'est donc pas un "surcoût" puisque sans cette réflexion préalable, c'est tout le projet qui aurait coûté beaucoup plus cher pour atteindre le même résultat (voire ne même pas l'atteindre). Evidemment comme en toutes choses, tous les concepteurs ne sont pas des génies et certains sont moins bons que d'autres.

  • Bilan thermique : c'est un bilan du fonctionnement thermique de la maison, servant à estimer ses besoins en chauffage, sa consommation annuelle, son confort d'été, etc. Cela n'est jamais fait sur les bâtiments habituels.

  • Etude de sol : c'est une étude réalisée a partir de prélèvements du sol à l'endroit où on souhaite construire pour vérifier la nature du sol et sa capacité à porter la maison. Ce n'est pas obligatoire de le faire, mais ça évite les mauvaises suprises. Si le sol nécessite des fondations spéciales, on le saura avant de commencer le chantier et il n'y a aura donc pas de plus values en cours de route, après les premiers coups de pelle.

Conclusion
Les frais annexes sont beaucoup plus élevés pour la construction écologique, ce qui s'explique par le travail de réflexion préalable nécessaire : si on veut construire performant, ça ne s'improvise pas. L'auto-constructeur a deux chiffres indiqués à chaque fois selon qu'il se fait assister d'un professionnel ou qu'il se débrouille de tout lui-même. Attention, ça ne veut pas dire pour autant qu'il fait l'impasse sur ces études préalables. Il peut par exemple se passer de l'étude de sol mais faire lui-même un trou et évaluer la nature du sol s'il a les compétences pour le faire. Ça ne lui coûte alors pas cher, mais ça ne veut pas dire que le travail a été supprimé. C'est la différence dans ce tableau entre les cases où le prix est à "0" et celles où le prix est "NC" ce qui indique que le travail n'a pas été fait du tout. Quant à la maison 1er prix, elle, se retrouve avec des frais ridiculement bas car la conception a été réalisée pour une série et se trouve noyée ensuite dans le prix global. Les études sur site ne sont jamais faites en supposant par défaut que la solution de base suffira (ce qui implique si ce n'est pas le cas soit une plus value importante dès le démarrage du chantier, soit un vice caché sur les fondations qui ne seront pas adaptées au terrain).


Le comparatif financier en détail : la construction





Nom du poste

Conventionnelle 1er prix

Conventionnelle

Ecologique bois

Ecologique monomur

Paille autoconstruite

Infrastructure

18 807

24 078

25 841

27 206

11 200

Superstructure

20 092

24 584

48 122

39 494

3 635

Couvert

19 099

22 307

19 982

19 982

10 655

Clos

9 007

13 952

17 868

17 868

11 048

Plâtrerie / doublages / sols

24 513

40 491

32 520

30 708

14 162

Plomberie

6 469

8 690

8 690

8 690

6 257

Electricité

6 756

9 146

9 508

9 508

3 500

Chauffage

2 213

4 998

6 187

6 187

6 187

Totaux construction

106 953

148 245

168 718

159 644

66 644



Le tableau ci-dessus présente maintenant les frais directement lié au chantier de construction, classés comme suit :

  • Infrastructure : comprend les terrassements généraux, la voirie, les terrassements des fondations, les fondations, les élévations des soubassements et leur isolation éventuelle, les drainages et enduits d'étanchéité et le plancher bas.

  • Superstructure : comprend les élévations des murs du rez de chaussé et les pignons, les murs porteurs intérieurs, ainsi que les baies dans ces murs.

  • Couvert : la charpente et la couverture, y compris les éléments situés en toiture comme cheminées, sorties de ventilation, fenêtres de toit, lucarnes, etc.

  • Clos : les menuiseries extérieures

  • Platrerie et doublages : tous les travaux d'enduits extérieurs et d'isolation s'il y en a, les cloisons, les plafonds, et les portes intérieures et escaliers, et les revêtements de sol.

  • Plomberie : le réseau de distribution et les appareils sanitaires.

  • Electricité : le réseau et toutes les prises, interrupteurs, tableaux etc. ainsi que la ventilation

  • Chauffage : le réseau de chauffage et le système de diffusion de la chaleur, sans le chauffe-eau.

Conclusion
On constate que certains lots ont de grandes disparités alors que d'autres ont l'air très proche. Les disparités s'expliquent facilement : pour la superstructure et les doublages, dans la version conventionnelle toute l'isolation est réalisée en doublage alors que dans la version écologique l'isolation est faite pendant le gros-œuvre. Pour le clos, la version écologique n'utilise pas des fenêtres plus chères, mais la surface vitrée, rapportée au m², est pratiquement double. Le coût est donc multiplié d'autant. Pour les autres lots, les différences sont très faibles.
La différence de coût entre la version conventionnelle et la version écologique bois est de 13%, et 7% avec la version écologique monomur. Nous sommes donc bien loin d'un coût prohibitif pour les versions écologiques. En outre, il ne s'agit pas d'un "surcoût", mais bel et bien d'un investissement, car comme nous allons le voir par la suite, la performance des maisons n'est pas du tout équivalente et ce coût plus élevé se rentabilisera. De même, la version écologique bois est plus chère que la version monomur, mais ses performances sont meilleures.
Sans surprise, la maison auto construite est nettement moins chère sur tous les tableaux hormis le chauffage (car nous avons supposé dans ce comparatif que l'auto constructeur confiait quand même la réalisation du chauffage à une entreprise)

La liste suivante indique en détail les différents choix techniques pour chaque version. Les descriptions marquées d'un * ne sont pas conformes aux normes, soit parce que les techniques utilisées ne sont pas normalisée, soit parce qu'elles le sont mais ne sont pas réalisée en suivant les règles de l'art.
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