«La Huppe du Paradou»

Monsieur le Maire,

Nous vous remercions bien sûr d’avoir organisé une réunion d’échanges entre notre association, vous-même, votre 1^er adjoint et votre service compétent, sur l’évolution du dossier de la ZAC de la Rogère et le projet de modification du PLU qui y est lié.

Nous vous avions fait part lors de notre assemblée générale et dans le document remis en Mairie pour l’enquête publique concernant la modification du PLU de nos remarques et/ou nos oppositions sur un certains nombre de modifications envisagées.

Nous avons présenté au conseil d’administration de la Huppe les points sur lesquels nos échanges ont permis la prise en compte de certaines de nos réactions ;

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  pour les hauteurs, votre volonté de rechercher des possibilités pour que les 7m ne portent que sur les 28 logements intermédiaires sociaux,
  
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  pour l’architecture, la réintroduction de la justification énergétique pour les constructions singulières et les techniques et les matériaux innovants. La mise à disposition des contenus des CCCT et CPAP quand ils seront validés. La possibilité pour la suite, que notre association puisse suivre l’évolution de la réalisation du projet, par exemple une fois par an à la suite des bilans prévus avec l’aménageur,
  
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  pour Vélocéan le remplacement du texte « sauf justification précise du projet » par « sauf accès secours pompiers »,
  
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  pour la rétention des eaux sur les parcelles, que cela sera prescrit dans le CCCT ,
  
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  pour la possibilité de ne retenir que 5m de recul sur la voie de chemin de fer, qu’effectivement cela ne concernait que quelques lots libres,
  
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  enfin, que l’accès des Nourettes était acté comme une seule entrée avec une largeur de voie qui ne permette la circulation des véhicules qu’en sens unique.
  

Si les membres du conseil de la Huppe du Paradou ont, bien sûr, pris bonne note de ces éléments et de votre volonté de dialogue, qu’ils souhaitent voir perdurer, ils veulent à nouveau rappeler leurs vives inquiétudes, voir leurs oppositions à un certain nombre de points.
Sur les hauteurs, si nous avons bien noté votre bonne volonté à rechercher des solutions pour ne faire appliquer l’augmentation de hauteur à 7m qu’aux 28 logements intermédiaires, nous rappelons que nous sommes farouchement opposés à ce qu’une telle mesure puisse être envisagée pour les autres constructions de la ZAC. Concernant la limitation du faîtage à 11m nous rappelons que si théoriquement cette hauteur peut être atteinte par l’application des règles actuelles du PLU ( les 45° de pente) notre identité architecturale ( 30° de pente) conduit plutôt, en dehors du centre ville, à des constructions d’un faîtage de l’ordre de 8 à 9m et que nous demandons donc que cette limitation soit ramenée à 9m.
Pour l’architecture, nous avons relevé votre volonté « à repenser les formes urbaines et architecturales  de notre territoire  pour satisfaire les impératifs énergétiques » mais aussi pour « diversifier l’habitat en répondant à un souhait de mixité sociale et générationnelle ».
Certains d’entre nous pourraient, peut être, envisager de partager avec vous cette vision nouvelle, si ils étaient au moins assurés que la commune se dote d’une réglementation et d’une organisation lui permettant de maîtriser cette révolution et d’en refuser les possibles dérives.
Aujourd’hui sur ce sujet, le PLU :

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  fait référence aux cahiers des recommandations architecturales et paysagères jointes au PLU qui identifient les éléments identitaires de la commune,
  
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  il autorise exceptionnellement d’autres dispositions pour des expressions architecturales singulières et le recours à des techniques et des matériaux innovants dans le cadre de démarches liées notamment à l’énergie,
  
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  et il fixe des règles en matière de toiture (2 pentes, 45°, tuiles et ardoises), de façade et pignon (aspect soigné couleurs sobres et claires), d’ouvertures et fermetures et de cheminées.
  

C’est notamment cet ensemble qui permet à la commune, avec l’aide des services spécialisés de la communauté de communes, d’instruire sur le plan architectural les demandes de permis de construire pour les autoriser, les amender ou les refuser.
Demain si le projet de modification du PLU est retenu sur ce sujet :

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  il n’y a plus de références architecturales recommandées,
  
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  d’autres dispositions pourront être acceptées lorsqu’elles portent sur une expression architecturale contemporaine,
  
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  et si les règles en matière de toitures, pignons et façades, ouvertures et fermetures, et cheminées sont conservées, l’alinéa 11.2.5 nouveau permet de s’en dédouaner dans le cadre d’une expression architecturale contemporaine.
  

La commune se priverait donc dans ce PLU modifié de son outil de régulation.
Vous nous dites, que le cahier des charges de cession des terrains et son annexe, le cahier des prescriptions architecturales et paysagères (en cours d’élaboration) détermineront pour chaque terrain les obligations et les prescriptions à retenir. Quels sont les contenus de ces cahiers ? Prévoient-ils notamment que soit assurée une cohérence architecturale avec les quartiers périphériques selon les situations : les villages anciens ou les développements balnéaires ?
Ces cahiers sont élaborés avec l’aménageur. La commune s’était dotée, avec raison, d’une assistance à maîtrise d’ouvrage pour l’élaboration du dossier de création de la ZAC. Avez-vous fait appel à cette aide pour l’élaboration du dossier de réalisation, et si ce n’est le cas, nous pensons que, quelque soit l’efficacité de vos équipes, qu’on ne met pas en doute, la consultation de l’ AMO vous aiderait à juger de la pertinence des propositions que l’on vous fait sur ces questions qui sont de la plus grande importance pour l’évolution et l’avenir de ce projet.
Enfin, c’est l’architecte urbaniste de la ZAC qui validera les futures demandes de permis de construire, avant qu’elles ne remontent à la commune pour la procédure d’instruction habituelle. La commune a-t-elle, et là encore sans mettre en doute le sérieux de vos services, les moyens et les compétences pour analyser le bien fondé des projets architecturaux , divers et variés, définis terrain par terrain, que vous soumettra l’architecte urbaniste.
Compte tenu de ces réflexions, relevant votre volonté « à repenser les formes urbaines et paysagères de notre territoire », et en pensant que, comme nous, vous souhaitez que la commune conserve la maîtrise d’une telle évolution en se gardant la possibilité de l’ajuster dans le temps et d’en éviter les dérives toujours possible :
- nous vous demandons :
- de conserver dans le PLU, qui reste le document opposable ultime, les éléments qui vous permettront de réguler l’évolution que vous souhaitez. Par exemple, en supprimant l’alinéa 11.2.5 nouveau, vous disposeriez alors de règles opposables,

- que notre association puisse avoir connaissance, dès qu’ils seront élaborés, des contenus du CCCT et du CPAP, elle aurait ainsi la possibilité de formuler d’éventuelles remarques.

- et préconisons vivement :

- que vous finalisiez l’élaboration du dossier de création en faisant appel à une AMO,

- que pour la suite, la commune se dote des moyens et des compétences pour juger du bien fondé des projets que délivrera l’architecte urbaniste.

Notre association sera bien entendu très attentive aux réponses que vous apporterez.

Nous vous prions d’agréer, Monsieur le Maire, l’expression de nos sentiments distingués.

Le Président

Yves Seillé

 La Huppe du Paradou » – Association de Protection et de Valorisation de l’Environnement

site : www.huppeduparadou.com