Quelles perspectives pour Montpellier à l’horizon 2020 ?
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Conseil Consultatif du Quartier Centre Commission Urbanisme/Equipements publics  Quelles perspectives pour Montpellier à l’horizon 2020 ?Salon de l’immobilier / Architecture / UrbanismeCORUM – 16 mars 2012Animateur :
Intervenants :
************************************************** A. REY : Plus de 4000 nouveaux habitants par an à absorber par le projet urbain (anticipation de longue date). Fin janvier, la Ville, la SERM et l’Agglo ont lancé la ZAC Rive Gauche. En quoi cette ZAC s’inscrit-elle dans le PLU ? M. DELAFOSSE : Elle s’inscrit dans le PLU tel qu’il a été pensé depuis 1977. L’urbanisme s’appuie sur un temps long, d’où sa crédibilité. Les prédécesseurs (GUIBAL, SAUREL) ont suivi cette ambition d’extension de Montpellier vers la mer, le long du Lez. Importance de l’acquisition foncière stratégique. Nécessité d’une veille foncière pour porter ce projet, dessiné dans les années 2000. Ecriture architecturale, sociale, sociétale. Premiers lots déjà attribués. Montpellier a de l’ambition : accueillir des populations qui ont un projet (famille, entreprise, recherche…). Maîtrise du mouvement migratoire de 1970 à 2030. Construire pour accueillir interdit de répondre à l’urgence. D’où la ligne 3 du tramway, le long du Lez, vers la mer. Ambition du logement social depuis Antigone. Définition par rapport à la précarité énergétique, à la ville durable respectueuse de l’environnement, économe en ressources. ZAC de 9 ha près du Lez, 1200 logements, 40000 m2 de bureaux et d’équipements divers. Projet Montpellier 2020 écrit en 2008, prévoyant la création de 12 nouvelles ZAC :
************************************************** A. REY : Peut-on replacer ce projet dans l’historique de l’extension du projet urbain de Montpellier ? J.P. VOLLE : L’histoire, c’est le passage du Lez. Le projet a une dimension temporelle et une dimension spatiale. Echelle de temps : ce qui caractérise Montpellier, c’est la continuité, la trajectoire définie politiquement lors de la prise du pouvoir municipal. Impulsion d’une dynamique. Renouvellement des inflexions, des petits changements pour être dans l’air du temps, sans perdre de vue le départ. Echelle spatiale de référence : conquête du territoire, utopie urbaine, pensée de la ville de demain. Il faut éviter les incohérences, ne pas penser par bribes. Dimension de la cohérence. Etapes :
La Ville a une entité spatiale pour que cette pulsion vers l’eau ne se traduise pas par un abandon du territoire global de la cité. Espaces de reconquête chirurgicale (globalisée) ou homéopathique (par petites touches). En 1962, conquête de l’ouest (ZUP Paillade). Les projets de ZAC ossaturent la façon de penser l’être ensemble. ************************************************** A. REY : Quelle est la méthodologie, la philosophie du projet ? P. TOURRE : Trois postulats :
La nouvelle morphologie urbaine prend en compte les facteurs naturels. L’objectif est de concilier la forte urbanité « Raymond Dugrand » et la force poétique du Lez. Il s’agit de profiter de la course du soleil, adapter la hauteur aux objectifs de densité, concilier les bienfaits et les méfaits du vent (ventilation en été, protection en hiver), faire entrer la lumière dans les appartements. Cahier des charges architectural et environnemental. Circulations communes éclairées naturellement, les salles de bain aussi. Tous les bâtiments sont BBC. La politique urbaine de Montpellier est unique. Elle est le reflet d’un fort volontarisme politique. ************************************************** A. REY : Qualité environnementale des quartiers ? T. LAGET : Chaque ZAC a sa vie propre, son site propre, ses atouts propres. Montpellier possède une vraie culture urbaine, une maîtrise d’ouvrage volontaire. Elle assure le dialogue entre les partenaires. Elle applique une méthode adaptée, elle va loin dans les principes. Une fois le quartier livré, on a l’impression que çà prend vite. Aménager est quelque chose de culturel. Un quartier, c’est un morceau de ville. Il faut articuler les différentes échelles. Le tramway est un élément de liaison. Tous les services en bas de chez soi. La ville-métropole au bout du tram. Rive Gauche bénéficie d’une chaufferie pour l’ensemble du secteur. Au-delà de la démarche environnementale, on construit un quartier sur des questions d’espace public, de mixité, d’habitat libre et abordable. C’est une démarche globale, complexe. Il faut interroger les habitants, afin de créer la vie agréable. P. RIBOUET : La ZAC Rive Gauche est un excellent projet, qui offre une centralité exceptionnelle, des éléments naturels. Le marketing urbain fait de la ville un produit connu à développer (dans le monde), un produit cohérent à décliner au fil du temps. La déclinaison du produit initial donne des produits dérivés (Antigone 34). Le développement durable intéresse-t-il les clients ? Oui, mais c’est le dixième point. Le client veut surtout être le mieux placé au meilleur prix. Réglementation BBC, RT 2012. On n’achète pas parce qu’on suit la RT 2012, mais parce que l’offre correspond au besoin et au financement. Le développement durable n’est pas un élément de marketing ? Antigone est un quartier « développement durable » avant l’heure (espace pour les transports doux, mixité sociale, chaufferie…). Les solutions techniques ont un coût, mais le produit s’est bien vendu. Des gens ont de l’argent. Le développement durable est au cœur du projet urbain, sinon ce serait criminel. Il faut raisonner en dynamique. Il y a des parcours résidentiels, l’accession à la propriété (abordable et libre). Rive Gauche offre une accession libre de très haut niveau. ************************************************** A. REY : Problème du foncier ? M. DELAFOSSE : Rive Gauche s’appuie sur la maîtrise du foncier. On achète dans une négociation avec les propriétaires à un prix satisfaisant pour la collectivité. On fait ainsi des réserves foncières. Puis on lance le concours Rive Gauche. Objectif de préserver l’environnement et la mixité sociale, de rendre la ville abordable à des populations exclues des périphéries. Le plan social prévoit un tiers de logements sociaux, l’aide à l’accession à la propriété. Le tramway permet d’améliorer la qualité de l’espace public. Le Lez, ancienne zone à moustiques, est devenu un lieu de balades. Dans les années 1960, l’arrivée des pieds-noirs a produit l’urbanisme de l’urgence, une histoire noble. La correction chirurgicale passe par des mots d’estime. Avec l’EAI, on va anticiper l’avenir. Il y a des endroits patrimonialisés (grand Cœur), le bâti existant où la ville n’est pas figée (contre les marchands de sommeil). La Pompignane est à réinterroger, la densité doit augmenter. Il y a tout le long du tramway des potentialités. Il faut réactualiser la doctrine par rapport à la maîtrise foncière, des zones doivent muter. Pour habiter à côté du tram. Ecriture de la ville en 2030/2040. Des potentiels sont à exploiter. La ville doit être une composition, une partition. On ne peut plus faire comme avant. Il faut faire avec les habitants, montrer que le changement peut être un mieux. Comment améliorer l’espace ? En densifiant l’habitat, le boucher ou le charcutier a davantage de chalands. Le projet, c’est Montpellier. T. LAGET : La Serm a une action de régulation par rapport à la mise en disponibilité des terrains. Il n’y a pas d’aménagement sans foncier. Potentiel de foncier grâce à l’anticipation. Port-Marianne a un potentiel de 6000 logements, 8000 à la Restanque, 2 à 3000 à l’EAI. La Serm a les moyens de pouvoir mener cette question avec le niveau d’exigence de la Ville. En période de crise, la Serm joue un rôle de régulateur du marché. Ce qui caractérise Montpellier, c’est l’image de ce marché, un marché sain, avec des garanties de commercialisation, un niveau d’exigence. Idem pour le bureau. La Serm analyse en continu le marché. Elle joue un rôle complémentaire à celui des promoteurs, offre un appui économique. On peut parler de façon équilibrée des ZAC d’extension urbaine, de renouvellement urbain (Grand Cœur qui n’a rien à voir avec la gentrification du centre ville) et de grand territoire. Le troisième élément, c’est l’échelle de la métropole. 300 ha autour de la future gare TGV. Il faut réinterroger la politique économique, construire la ville avec le commerce. Une fois protégés les espaces naturels et agricoles, tout doit être constructible. Il faut accentuer la maîtrise foncière. Le foncier est un outil pour loger les ménages. Le prix du logement n’a augmenté que de 3% par an ces six dernières années (réaction dans la salle : le Nouvel Observateur évoque 10% d’augmentation). Plus on fait de beaux logements, plus on surenchérit. Montpellier a développé une architecture de qualité, qui a un coût. Il y a aussi les taxes d’aménagement et de parking. Il faut travailler sur le coût global, sur la partie parking pour maîtriser les coûts. Le débat autour du prix passe par la rente foncière et immobilière. Il faut stabiliser le prix du produit fini, qui doit être conforme à la capacité financière des ménages. Sinon l’offre locale est en péril. Depuis Dugrand, on travaille sur l’idée d’excellence, l’aptitude du territoire à supporter tel investissement. Le territoire doit supporter un projet de qualité, pour une cité attractive, agréable, un art de ville correspondant à un art de vie. Volonté de l’acteur publique d’intervenir comme premier acheteur, mais aussi au-delà, pour garantir la part de logement social. Objectif d’éviter le ghetto social. Défi permanent : qualité – excellence – mixité. Une articulation intelligente doit présider à l’élaboration du projet. On ne peut exclure l’idée qu’on est à un carrefour vis-à-vis de la participation citoyenne. Défi 2020 : faire en sorte que les citoyens se trouvent impliqués et participent à la décision finale sous la forme de l’échange. Il s’agit de mettre en œuvre un urbanisme démocratique. Avec le projet Eco Cité (2500 ha), auquel participent quatre communes, on change d’échelle. Pour la première fois, 4 collectivités territoriales vont œuvrer dans le même sens, malgré un fort égo communal. Orientation de la stratégie vers le développement durable, mais plus encore vers la nécessité de reformuler un geste d’urbanisme associant le foncier et l’occupation de l’espace, vers le modèle de la ville métropolitaine, qui n’est plus la ville centre. Le projet urbain devance-t-il le projet politique ? Avec la maille communale, la notion de continuité est difficile à appréhender, appelle au changement des logiques d’acteurs : Montpellier vers la mer, Lattes contre les inondations, Castelnau pour le développement économique. Elles doivent travailler ensemble. Eco Cité est une innovation en terme de jeux d’acteurs. L’urbanisme commercial est très chaotique. L’aménageur doit garantir la cohérence de principe. Abdication des PLU ? Planification du Scot. Il faut faire muter ces grands hypermarchés qui ont structuré les entrées de ville. La maille communale doit être vaincue pour assurer la cohérence de territoire. Deux grands ensembles sont à relier pour aller au bout de la démarche : l’aéroport et le littoral. Le projet 2020 est connu, écrit. Pour 2030-2040 ? Réduction forte de la place de la voiture (essence à 2€). Densification de la ville, un des piliers du développement durable. Rentabiliser les équipements en évitant la dispersion. Il y a beaucoup d’espace à Montpellier. La densification doit être maîtrisée pour préserver la nature. Défi : densifier avec la nature présente. Rive Gauche : densification et végétalisation importante. ************************************************** Questions – Réponses : Question de « Solidaire Immobilier » : Continuité de l’action des hommes, maîtrise foncière, mais inflation des coûts du foncier (contrainte plus lourde que les contraintes techniques). Frêche avait défini un horizon spatial : Nîmes et Sète. Quid des lisières nord et ouest de la maille urbaine (Valsière, Grabel, Jacou, Clapiers) ? Par rapport à l’urbanisme démocratique, va-t-on vers une réappropriation du quartier urbain. Figuerolles ? M. DELAFOSSE : Plaidoyer Eco Cité, contre les rivalités de clochers. Dialogue intelligent avec Lattes, pour mettre en lien les PLU. Début de dialogue avec le Maire de Grabel (mixité conforme). Rôle positif de l’Agglo. Pour Figuerolles, la Ville est malmenée à tort. Une réunion avec les habitants a conduit à des accusations de gentrification, alors qu’on ne fait que lutter contre l’habitat insalubre. On a besoin de régulation, de plus de dialogue avec les habitants. Créer un comité de pilotage avec les habitants. Expliquer pourquoi il faut préempter. Toutes les études urbaines ont pour obligation de consulter CQ ou CCQ. Les jurys des concours doivent comprendre des représentants des habitants. Troisième point : monter des ateliers d’urbanisme, mais discuter n’est pas s’empuissanter. Pédagogie du projet. Prise en compte de l’expérience d’usage, remise en estime. Pas de territoire oublié. L’EAI pourrait être un territoire d’expérimentation. C’est un élément du marketing territorial. Efficacité dans la conduite du projet. ************************************************** Question de Luc DOUMIN (architecte urbaniste – conseiller municipal en 1977) : En 1977, c’est le combat contre le laisser-aller de DELMAS. Le Sud est une partie inondable (de plus en plus). On empiète sur le territoire des lagunes. Le choix du Sud n’est pas nécessairement bon. La Gazette a évoqué « la ville Auchan ». Il y a des pools qui font des villes et des grands quartiers un peu partout. On ne manque pas de terrain pour faire des logements. Décalage entre le pouvoir d’achat des ménages et les prix : 40% d’augmentation sur 15 ans. 70 à 80% des logements sont achetés par les investisseurs. Tel est le résultat de la bulle immobilière sur Montpellier. On ne répond pas au besoin des gens. Parmi les logements sociaux, on a maintenant des logements très sociaux (6%). En ZUS (Zone Urbaine Sensible), plus de 25% de la population vit avec moins de 860€ par mois. Là est la rupture. Les riches (14%) ont choisi. P. RIBOUET : En effet, on observe une déconnexion entre les revenus et le prix des logements. Au niveau national, l’accession à la propriété concerne 25 à 35.000 logements par an. Il faudrait produire 400 à 500.000 logements. On en fait 300.000, d’où un déficit de 100 à 200.000 chaque année. Des dispositifs fiscaux pour loger des ménages qui n’arrivent pas à acheter. Les investisseurs acceptent une rentabilité inférieure à 4% brut. Merci à eux. Chaque logement apporte en moyenne 1.5 à 2 emplois sur 18 mois. Le BTP, c’est 41 à 48% du PIB. ************************************************** Question d’ « Avenir Finance Immobilier » : Projet de réhabilitation intra-muros ? T. LAGET : Il y a de grosses opérations (Restanque : 200 ha – 8000 logements), l’opération Grand Cœur en centre ville. La Ville a délimité un périmètre de 1000 ha (concession à la Serm). Objectifs :
Sur les 1600 logements prévus, Grand Cœur en a réalisés 1200. Conformément à la convention, il en reste 400 à faire. En fin de concession, 1400 à 1500 logements sont prévus. L’objectif sera poursuivi en 2013-2020. La Ville doit se doter des outils d’intervention en centre ville (OPAH…), afin de poursuivre l’objectif de production de logements à loyers maîtrisés. La Serm est interventionniste pour produire du logement correspondant à la solvabilité des gens. Elle achète et revend aux investisseurs (environ 100 logements par an). M. DELAFOSSE : Il faut réviser le secteur sauvegardé, instaurer de nouvelles règles, revoir les exigences patrimoniales, favoriser la capacité à produire du logement. Le Centre ne doit pas se muséifier. Il faut développer des moyens publics sur les secteurs sensibles (Mosson, Gély), lutter contre la copropriété privée indigne, éviter le risque de perception d’un déséquilibre. Le projet, c’est la ville. La ville est au cœur d’une procédure de projet. Il faut envisager qu’on puisse penser l’aménagement urbain au-delà des 5500 ha de la Commune. Avec l’Agglo, des choses ont pris corps autour du Scot. La vision de 2005 est à remettre en chantier. Quid de ces zones entre-deux, entre le périurbain débridé et la cohérence urbaine de la Ville. C’est la catastrophe au Nord : aucune réflexion, chacun son Scot. L’acte citoyen doit conduire à une réflexion partagée sur les espaces en devenir. La dynamique démographique a des retombées périphériques plus importantes que les captations du centre. Il faut mettre en place une organisation spatiale, territoriale, fondée sur l’urbain. Il faut un geste cohérent sur les territoires à l’ombre, dans l’attente. Février 2012 Page |
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