Origines et evolution historique








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Droit de l’Urbanisme

le certificat d’urbanisme


Le certificat d’urbanisme est un acte administratif à valeur essentiellement informative qui indique la situation juridique d'un terrain au regard des règles d'urbanisme qui lui sont applicables.

Origines et evolution historique


Les propriétaires d'immeubles et leurs ayants cause éventuels ont le plus grand intérêt à connaître l'existence des opérations et servitudes d'urbanisme pour pouvoir en mesurer la répercussion sur leurs droits, acquis ou éventuels.

À cet effet, une pratique s'est instituée qui consistait à demander au service compétent du ministère, à l'occasion des transferts et mutations de propriétés, la délivrance d'une note de renseignements dite "certificat d'urbanisme" qui éclairait les intéressés. Cette pratique a été approuvée et encouragée par la circulaire n° 50-265 en date du 13 décembre 1950.

Sur le plan législatif, une première réforme a "officialisé" le certificat d'urbanisme par la loi n° 71-581 du 16 juillet 1971 dont les modalités d’application ont été précisées par deux décrets en juillet 1972 et juillet 1973. Le principal objectif a été de conférer au certificat d'urbanisme une autorité dépassant celle d'un simple renseignement. En effet les indications portées à ce document donnent des droits acquis à son destinataire pendant un délai de principe initialement fixé à six mois. En outre, la loi distingue deux types de certificats d’urbanisme :

  • un certificat qui se borne à indiquer si le terrain peut être affecté à la construction, encore appelé certificat d’information générale et qui allait devenir le certificat d’urbanisme de l’article L.410-1 a) du Code de l’urbanisme du 8 novembre 1973

  • un certificat qui se prononce sur le fait de savoir si un terrain peut être utilisé pour la réalisation d’une opération déterminée, encore dénommé par la suite certificat d’urbanisme de l’article L.410-1 b).

Aux deux types de certificat d’urbanisme ainsi définis par la loi de 1971, sont venus par la suite s’ajouter deux autres certificats, obligatoires cette fois et non plus facultatifs :

  • le certificat d’urbanisme de l’article L.111-5 du Code de l’urbanisme, certificat préalable au détachement d’une partie d’un terrain déjà bâti institué par la loi du 31 décembre 1975 portant réforme de la politique foncière

  • le certificat d’urbanisme de l’article R.315-54 du Code de l’urbanisme, certificat préalable aux divisions de terrains en vue de l’implantation de bâtiments.

De nouvelles réformes sont intervenues dans le cadre de la politique de décentralisation. La loi n° 83-663 du 22 juillet 1983 a modifié l'article L. 410-1 du Code de l'urbanisme, en habilitant l'Administration à délivrer des "certificats négatifs" dans certains cas, en prolongeant la durée d'autorité des certificats, et en fixant de nouvelles règles de compétence pour la délivrance de ceux-ci. En application de ce texte est intervenu le décret n° 83-1262 du 30 décembre 1983 puis, en dernier lieu, le décret n° 88-199 du 29 février 1988, modifiant les articles R. 410-1 et suivants du Code de l'urbanisme.

La loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, relative à la solidarité et au renouvellement urbain (Journal Officiel 14 Décembre 2000) a, principalement par ses articles 13 et 30, considérablement modifié le régime juridique des certificats d’urbanisme en supprimant les contrôles et certificats d’urbanisme obligatoires et préalables aux divisions de terrains. En outre, en supprimant l’appréciation portée par le certificat d’urbanisme sur le caractère constructible ou non du terrain, donnant lieu à la délivrance de certificats positifs ou négatifs, pour ne faire du certificat d’information générale qu ‘un « certificat neutre » énonçant les dispositions d’urbanisme et servitudes d’utilité publique sans se prononcer sur la constructibilité, la loi SRU revient à la fonction originelle du certificat d’urbanisme qui n’est que d’informer. Ainsi, l'ancienne distinction entre certificats positifs et certificats négatifs n'a été conservée que pour les certificats "pré-opérationnels", concernant une "opération projetée" au sens de l'article L. 410-1, alinéa 2. Depuis la réforme SRU, il n’existe donc plus que deux types de certificats d’urbanisme délivrés en fonction de la mention ou non dans la demande d'un projet de construction sur le terrain : le certificat dit de « simple information » et le certificat dit « pré-opérationnel ».

Cette réforme a été mise en oeuvre par le décret n° 2001-262 du 27 mars 2001 (Journal Officiel 28 Mars 2001) fixant au 1er avril 2001 la date d'entrée en vigueur du régime précité de l'article 30 des certificats d'information.

La loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003, Urbanisme et habitat, a prévu, par son article 18 (C. urb., art. L. 123-1-1 nouveau) un mode de calcul spécial des densités constructibles sur un terrain distrait d'un autre. Une telle réforme ne rétablit nullement pour autant l'ancien texte de l'article L. 111-5 du Code de l'urbanisme, imposant la délivrance, en ce cas, d'un certificat d'urbanisme spécial.

La dernière réforme en date est celle de l'ordonnance du 8 décembre 2005 (Ord. n° 2005-1527, 8 déc. 2005, relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme qui a précisé le régime juridique des certificats d’urbanisme.

Fonctions


La principale fonction du certificat d'urbanisme reste le renseignement : ce document informe le demandeur sur la situation de son terrain au regard des règles d'urbanisme applicables à celui-ci au jour de la signature dudit certificat. Ainsi, aux termes de l’article L.410-1 du Code de l’urbanisme, il a pour objet :

  • d’indiquer les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et le régime des taxes et participations d’urbanisme applicables à un terrain ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus ;

  • lorsque la demande précise l’opération projetée, de renseigner si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ; cette demande étant accompagnée d’un certain nombre d’indications relatives notamment à la destination des bâtiments projetés, leur superficie de planche hors œuvre envisagée, etc…

Ce caractère essentiellement informatif du certificat d’urbanisme entraîne trois conséquences :

  • sa demande est dans tous les cas facultative ; il n’y a pas, et il n’y a plus légalement, d’obligation de demander un certificat d’urbanisme ;

  • le certificat a un caractère recognitif ; il ne fait que reconnaître et constater quelles sont les règles et servitudes d’utilité publique applicables, l’état des équipements publics ainsi que les contributions d’urbanisme exigibles au jour de sa délivrance sans se prononcer a priori sur le caractère constructible ou non du terrain ;

  • la qualité de sa réponse dépend de la qualité de la demande notamment lorsqu’il a à se prononcer sur la réalisation ou non d’une opération.

Cependant bien qu’étant un acte purement informatif, le certificat est aussi un acte créateur de droits. Ainsi, sans constituer par lui-même une autorisation d’occuper ou d’utiliser le sol, le certificat d’urbanisme n’en est pas pour autant dépourvu d’effets juridiques : c’est d’ailleurs ce qui le différencie fondamentalement de la simple note de renseignements d’urbanisme. Il peut donc engager la responsabilité de l’autorité administrative qui le délivre.

L’autorité administrative (maire, président de l’EPCI, préfet) ne peut remettre en cause les dispositions d’urbanisme mentionnées dans le certificat ainsi que, désormais, les limitations administratives au droit de propriété applicables, à l’exception de celles relatives à la préservation de la sécurité ou de la salubrité publiques, et le régime des taxes et participations d’urbanisme indiqué dans le certificat :

  • dans un délai d’un an à compter de la délivrance de ce certificat, si celle-ci est suivie d’une demande de permis de construire ou d’une autre autorisation d’occuper ou d’utiliser le sol ;

  • dans un délai supérieur, mais qui ne saurait excéder dix-huit mois, lorsque le certificat d’urbanisme déclare que le terrain peut être utilisé pour la réalisation d’une opération déterminée et que la demande d’autorisation relative à la réalisation de cette opération est déposée dans ce délai.

Il est à noter que d'autres fois, le certificat d'urbanisme constitue la condition de délivrance de certains avantages. Ainsi, certaines dotations financières sont subordonnées à la délivrance d'un certificat d'urbanisme.

En vertu de l'article 1594-OG-A-II-1 bis du Code général des impôts, les exonérations de la taxe de publicité foncière et du droit d'enregistrement des opérations immobilières soumises à la TVA sont subordonnées à la production d'un certificat d'urbanisme.

Hormis ces cas, les autorisations individuelles prévues par les textes en vigueur n'impliquent nullement la délivrance d'un certificat d'urbanisme préalable. Tel et le cas en particulier de la demande de permis de construire (CE, 6 févr. 1981, n° 20126, Min. env. et cadre de vie c/ Soler. - CE, 16 févr. 1983, n° 24908, Cts Macary. - CE, 4 juill. 1986, Cne Neuville-en-Hez c/ Tuloup : Dr. adm. 1986, comm. 446). Un permis de construire peut donc, a fortiori, être obtenu après expiration du délai dans lequel le certificat d'urbanisme confère des droits acquis (CE, 2 mars 1984, n° 36080, J. Dumas de la Roque).
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