© Université de Pau et des Pays de l’Adour, Unité Mixte de Recherche C. N. R. S. n° 5603 «Société, Environnement, Territoire»








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1.a. Les politiques de développement, puis de limitation de construction des résidences secondaires

Les résidences secondaires fournissent le gros de la capacité d'accueil de la sta­tion touristique (12 millions de lits, soit 70 % des lits totaux). Cependant, leurs formes deviennent de plus en plus variées et c'est heureux pour la gestion des politiques commerciales des sites et villes touristiques.

Ainsi en 1982, on en comptait 2,25 millions. En 2002, l’INSEE en évalue le nombre à 2,6 millions. Après une forte croissance dans les années 1988 -1990 (+ 30 000 résidences secondaires par an), le marché est re­venu en 1993 à son niveau de 1985 : 19 248 résidences commencées, dont 7200 en individuel pur, 3100 en individuel groupé et 8800 en collectif39.

Ce type d'investissement immobilier a des conséquences économiques bénéfiques par ses effets induits sur les services (maintien des activités d'artisanat, de gardiennage, de commerce de détail, du bâtiment). De plus, l'achat de résidences secondaires par des ressortissants étrangers permet d'accroître les entrées de devises et joue un rôle important dans la balance des paiements.

Ces offres d'hébergement peuvent être très dissemblables ou très proches selon la nature de la résidence secondaire : petit pavillon privé, habité au moment des vacances du propriétaire mais fermé le restant de l'année, soit généralement onze mois sur douze (conception plutôt française) ; ou au contraire appartement mis en location lorsque le propriétaire n'en fait pas usage (conception plus géné­ralement Nord européenne).

Le ministère en charge du tourisme tient à jour, avec le concours des directions régionales de l’INSEE et des services préfectoraux, les fichiers d’hébergements classés, c’est-à-dire conformes aux dispositions fixées par voie réglementaire et dont l’essentiel figure dans le glossaire de fin d’ouvrage. Il s’agit notamment du parc hôtelier classé, des campings, des villages de vacances et des meublés de tourisme. Ces informations, disponibles auprès des collectivités locales sous des formes diverses, sur demande et sous certaines conditions, peuvent être complétées par des données fournies par les syndicats professionnels ou des organisations représentatives (notamment pour les résidences de tourisme, les meublés, les chambres d’hôtes et les auberges de jeunesse).
1.Les positions ambiguës des politiques touristiques

Les résidences secondaires ont été au centre des politiques de développement de l’hébergement touristique des années 1960 aux années 1985. Elles ont permis de satisfaire rapidement l’accroissement de la demande d’hébergement touristique et ce à moindres frais pour la collectivité nationale. Cette demande est aujourd’hui globalement satisfaite : or ces résidences ont vieilli pour la plupart et ne répondent plus, ni aux exigences du marché touristique international, ni à la nécessité d’allonger la saison40.

Une résidence secondaire est une maison ou un appartement occupé temporairement et à n’importe quel moment de l’année par son propriétaire ou son locataire, seul ou avec sa famille ou des amis, à des fins de loisirs. Cette définition exclue les résidences secondaires marchandes, en particulier les résidences de tourisme ainsi que les « mobile home » installés à l’année sur des parcelles privées41.

Durant les trente glorieuses, l’État et les communes ont organisé le développement touristique du littoral en ouvrant à l’urbanisation des espaces naturels sur lesquels les promoteurs ont pu édifier des immeubles composés essentiellement de petits studios touristiques privés et les particuliers des maisons secondaires en lotissement42. Aujourd’hui, les résidences secondaires ne sont occupées en moyenne que 44 jours, soit environ 6 semaines, par an. Si elles étaient occupées plus souvent, leurs retombées économiques locales seraient plus élevées sans qu’aucune augmentation du stock net de capital fixe n’intervienne. Avec la loi Littoral, l’État, les Régions et les professionnels du secteur touristique ont soutenu un mode de développement à plus faible intensité capitalistique, c’est-à-dire un développement qui cherche à augmenter la valeur ajoutée produite par unité de capital existante ou crée. L’augmentation de la durée d’occupation des résidences secondaires peut être la conséquence soit d’une plus grande fidélité des propriétaires soit d’un renouvellement de l’occupation par des populations multiples. Or les deux politiques mises en œuvre par l’État et les collectivités locales afin d’allonger la durée d’occupation des résidences secondaires existantes, l’une par l’incitation, l’autre par la contrainte, ont échoué.

Pour autant, de nombreux élus locaux veulent encore développer l’offre de résidences secondaires qu’ils considèrent comme la seule voie de développement possible pour leur commune.
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