Bibliographie perinet-marquet urbanisme et Construction Montchrestien 2004 soller-couteaux droit de l’urbanisme Cours Dalloz 2000 Droit de l’aménagement Dalloz Moniteur perignon le nouvel ordre urbanistique mazeaud «la loi n’est pas faite pour affirmer des évidences, émettre des vœux ou dessiner l’é








télécharger 292.43 Kb.
titreBibliographie perinet-marquet urbanisme et Construction Montchrestien 2004 soller-couteaux droit de l’urbanisme Cours Dalloz 2000 Droit de l’aménagement Dalloz Moniteur perignon le nouvel ordre urbanistique mazeaud «la loi n’est pas faite pour affirmer des évidences, émettre des vœux ou dessiner l’é
page5/7
date de publication24.12.2016
taille292.43 Kb.
typeBibliographie
ar.21-bal.com > loi > Bibliographie
1   2   3   4   5   6   7

Section 1 : la ZAC, outil privilégié de l’aménagement

Section 2 : Le lotissement ou la collaboration du particulier à l’intérêt général


Section 3 : Le secteur sauvegardé et les opérations de réhabilitation.

Section 4 : Les instruments fonciers, le DPU et les ENSD


Section 1 : la ZAC, outil privilégié de l’aménagement L 311-1 et s.



Vue I

§1 Une définition de la ZAC qui a beaucoup évolué depuis 1970.


Vue 2

De 1970 à 1997 : 6000 ZAC.




Outil créé par la LOF de 1967 pour la concertation entre collectivités publiques et promoteurs. Appliqué à partir de 1970, c’est devenu un outil de dérogation qui de plus portait atteinte à l’environnement.


Loi de 1976 : ZAC limitées aux zones à urbaniser. Création du PAZ. 1977 : PAZ soumis à l’obligation d’étude d’impact.

1985 Décentralisation : "une procédure d'aménagement urbain polyvalent" L 311-1.


Principe de liberté contractuelle entre collectivités publiques et aménageurs.
Loi SRU : fin du régime dérogatoire.

Etienne Fatome, Le nouveau régime juridique des ZAC BJDU 6/2000 p. 394.



  • Le PLU s’y applique

  • Pas d’obligation de les localiser en zone U

  • L’assemblée locale délibère sur la création qu’il existe ou non un PLU approuvé ;

  • Réalisation en régie ou par convention publique d’aménagement

  • ZAC à maîtrise foncière partielle/participation des constructeurs

  • Cahier des charges obligatoire fixant la SHON


Il s’agit toujours d’une opération d’aménagement pour :

  • produire des terrains équipés

  • rénover des quartiers urbains.

  • Qui peut être désormais une opération d’aménagement d’espace naturel.


Une évolution récente de la jurisprudence permet à une ZAC de se reconvertir en espaces naturels (CAA Marseille 8 décembre 1998 n°97MAO5159 Commune de Pennes-Mirabeau Jurisdata n°047109- Construction-urbanisme juin 99 p.18note P. Cornille) :

  • évolution du contrôle du juge sur les ZAC (Franck STEICHEN le contrôle du juge en matière de ZAC.- RFDA nov. 96 p.1202)

  • évolution de la loi SRU qui ne lie plus la ZAC aux zones urbaines des PLU et donc cet outil peut servir à l’aménagement d’espaces naturels.


Vues 3

Une seule limite à l’utilisation de cet outil multiservice : la ZAC doit servir à une véritable opération d’aménagement CE 28 juillet 1993 Commune de Chamonix- Mont-Blanc , 7200 m2 de ZAC pour la seule extension d’un hôtel n’est pas légal.

La définition est enfin fixée par la loi SRU : « Des zones à l’intérieur desquelles une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement des terrains, notamment de ceux que cette collectivité a acquis ou acquerra en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés ».L 311-1
L’évaluation de l’outil est positive malgré quelques défauts.
a)Avis du CE en 1992.

"C'est un outil privilégié d'aménagement urbain qui a trouvé aujourd'hui un équilibre globalement satisfaisant."( Rapport annuel 1992 Pour un urbanisme plus efficace)
En réalité les ZAC posent plus de problèmes que ne le semble dire le CE car on s’aperçoit, depuis quelques années d’une problématique d’adaptation aux besoins urbains mal gérée par les collectivités décentralisées et de certains effets pervers.
b) Les ZAC face à la modernité urbaine.

  • Les villes ont moins besoin de s’étendre que de se remodeler.

  • La ZAC permet toujours une intervention sur le tissu urbain mais à condition d’être bien conduite, dans un temps très court et avec des objectifs précis de remodelage que le public peut comprendre.

  • Car la méfiance générale des urbains envers l’architecture moderne se répercute dans une méfiance vis-à-vis d’opérations démiurgiques et énormes.

  • Les ZAC d’activités posent des problèmes de qualité et d’équilibre de leur programmation dans une agglomération (Coût au m2, aménagement, commercialisation…)

  • Avant la loi SRU, la ZAC parvenu à son terme devait s’inscrire dans le POS, ce que les élus ne savaient pas faire pour de multiples raisons : peur du bilan obligatoire, archives perdues, remboursement au partenaire privé, perte financière pour celui-ci… L’assouplissement des objectifs par la JP et par la loi devrait y remédier.

Bibliographie

Stéphane Elkan, Les meilleures ZAC ont une fin, Etudes foncières sur Web : perso.wanadoo.fr/foncier/articles

Jean Courrech.- les ZAC .- Encyclopédie Delmas pour la vie des affaires janvier 97 304 pages
c) Les effets pervers des ZAC devraient être écartés pour les opérations à venir.

- Augmentation du contrôle contentieux du fait de la multiplication des ZAC dans les endroits sensibles (littoral, montagne) et alors même que l’Etat ne joue pas son rôle de contrôleur de la légalité. L’utilisation de l’outil pour l’aménagement d’espaces naturels devrait bloquer certaines opérations d’urbanisation.


  • 50% des ZAC sont réalisées par des aménageurs privés, donc en conventions ; que ces derniers n’ont pas toujours intérêt à dénoncer alors que la collectivité ne constate pas la réalisation de la ZAC. D’où les nombreuses ZAC des années 70 toujours « en cours de réalisation » ( voir Etudes foncières n°76 de septembre 1997 ZAC en stock). Le cahier des charges devenant caduc au terme de la ZAC devrait améliorer ce point. La possibilité de prévoir une SHON par îlot dans le PLU devrait faciliter la clôture des ZAC en suspens,(de même que l’application aux espaces non construits ave la généralisation de la JP Pennes-Mirabeau) sans cet inconvénient d’avoir à répartir de la SHON résiduelle en COS parcellaires.




  • Tendance perverses des communes à utiliser la ZAC uniquement pour le contrôle foncier. La loi de 76 avait donc rendu le système plus rigide et les promoteurs se voyaient imposer de lourdes participations. D'où une double série d'effets pervers à la veille de la décentralisation:




  • un délaissement des ZAC par les promoteurs à la périphérie des grandes villes des opérations sauvages sur le centre (dents creuses) - Passée la panique, les maires ont établi des périmètres de ZAC sur tous les quartiers centraux en mutation, ce qui aboutit à des densifications dont la liaison avec le reste de la ville est toujours délicate. La ville y gagne en avantage fiscal et de population scolaire mais aussi en problèmes de transports et d'équipements, de voisinage, de concertation donc d'image ; alors même que la réalisation de la ZAC s'accélère par la vente sur plan et la réalisation simultanée des immeubles ( Deux ans). L’objectif de densification de la loi SRU et la généralisation du calcul de la SHON par îlot résout ce problème en l’étendant à toute la ville.


Vues 4-6 Ce sont des opérations financières
Le régime des participations est clarifié par la loi SRU : contractualisation des participations de l’aménageur et convention de participation du constructeur L 311-4 ( Décret de mars 2001)


§2- Procédures de création et de réalisation R 311-1 et suivants nouveaux.

I La création de la ZAC

II La réalisation de la ZAC

III L’achèvement de la ZAC
I La création de la ZAC

Vue 7

A L'objet de la ZAC est quasi universel





  1. Un mode de production de terrains équipés


Un objet d’aménagement ( L 300-1) et d’équipement.

  • dans un secteur initialement inconstructible.

  • Ou dans un secteur ancien CE 21 5 84 Evrard p180 et 9 1 85 DA 85 p114

Vue 8

L’aménagement est défini par la JP CE 28 7 93 Commune de Chamonix Montblanc BJDU 1 94 p ; 27 cl Lasvignes : objectifs de L 300-1+ porte sur une partie significative de la commune que l’on ouvre à l’urbanisation ou que l’on restaure notamment par la réalisation d’équipements ; sinon, quelque soit le périmètre, l’opération doit viser à assurer une combinaison complexe d’activités et d’affectations diverses, logements, bureaux ou commerces, immeubles privés et équipements publics ; ou s’il s’agit d’un immeuble affecté à une activité unique, la volonté de la collectivité de bien l’insérer dans le tissu urbain…allant de pair avec les équipements complexes ayant des incidences urbaines.
Donc la mise en valeur d’espaces naturels qui passe par un certain nombre d’équipements peut faire l’objet d’une ZAC.

Notion de ZAC multi-sites : devient la normalité. L 311 1 al 4
Encadrement de la liberté de créer une ZAC:

  • dans un PLU les ZAC sont possibles en zone U ou NA

  • ou dans les zones naturelles si le SCT le permet Compatibilité obligatoire R 122 27

  • ou alors pour la mise en valeur d’un espace naturel.

Les textes n’exigent pas l’acquisition de l’intégralité des terrains par l’aménageur. ( L 311-4 organise les participations des propriétaires constructeurs .


    1. La ZAC est une opération complexe.



Selon la théorie des opérations complexes, la légalité d’un acte administratif même non réglementaire peut être remise en cause à l’occasion d’un contentieux à l’encontre d’une décision qui, par un lien direct et certain, forme avec cet acte une même opération.

Ainsi, à l’occasion d’un recours contre l’approbation d’un projet d’équipement public dans une ZAC, on peut attaquer la décision de créer la ZAC. ( CAA Lyon 31 décembre 1996 Association d’information et de défense de l’environnement BJDU 97 page 340 cl. Gailleton.)
Le commissaire du Gouvernement Bonichot au CE était partisan de la sécurité juridique et proposait de ne plus lier les actes successifs d’une opération d’aménagement. Chaque acte faisant l’objet d’une publicité, les requérants sont à même de l’attaquer dans les délais alors que leur réveil tardif, à la dernière étape, détruit toute une opération où beaucoup d’argent et d’intérêts ont été légitimement engagés. Mais le CE a contredit son commissaire du gouvernement en admettant l’illégalité de la décision créant une ZAC à propos du recours contre la convention passée avec l’aménageur !

CE 26 3 99 SARL Sté d’aménagement de Port Léman BJDU 2/99 p 141 cl/ Bonichot DA 99 n°185Defrénois 199 page 1119 note Pérignon.

Il semble bien que dans les nouveaux textes la ZAC reste une opération complexe




B les modalités et effets juridiques de la création d'une ZAC





  1. Les autorités compétentes pour créer la ZAC

Vue 9

a) Les principes : premier alinea inchangé de L 311-1

La décision de créer une ZAC doit être suffisamment motivée même si le juge n'y applique que le contrôle minimum.

CE 21 3 88 Association des résidents de Vars

CE 27 2 85 MUL / Commune de Furveau
R 311 2 R 311 3 R 311 3 1 R 311 15 R 311 6 R311 7 R 311 8
Seule une personne publique peut prendre l'initiative de la création.

R 311-2 Etat, commune, intercommune, EP d’aménagement, HLM aménageurs, syndicats mixtes, CCI, ports et aéroports, communautés de ville et d’agglomération…

b) Prépondérance de la commune pour l’initiative de la création

Vue 10-11

Selon la nouvelle rédaction de l’article L 311-1 du CU (article 7 de la loi SRU),

Le conseil municipal approuve par délibération le périmètre et le programme de la ZAC.


  • La compétence communale est donc pleine même en l’absence de PLU.(le contrôle du préfet sur l’ouverture » à l’urbanisation en l’absence de SCT modère cette liberté) (Par le Préfet dans les périmètres d’intérêt national)

  • La suppression du PAZ (abrogation de L 311-4) fait du PLU le document d’urbanisme de la ZAC donc le périmètre peut être délimité n’importe où y compris sur les zones naturelles.

  • Une même ZAC peut être créée dans plusieurs emplacements différents



  1. La procédure de création



a) Questions générales

Rien ne dit que l’approbation du périmètre et celle du programme doivent être simultanés.

Il est seulement certain que l’assemblée délibérante doit mettre en œuvre la concertation de L 300-1 dès la délimitation du périmètre qui est l’acte créateur de la ZAC.
De même, le PAZ ayant disparu, toutes les ZAC sont soumises à l’obligation d’étude d’impact d’environnement (R311-2). Alors que le PLU ne l’est pas !

Ce qui présente la même difficulté qu’en matière de remembrement car la ZAC est par définition une procédure qui suit des étapes successives et dont l’évaluation environnementale devrait coller à ces étapes car d’une part, c’est le seul moyen d’assurer une bonne concertation et d’autre part, prématurée ou trop tardive l’étude d’impact sera inadaptée. La rédaction du décret laisse entendre que la concertation s’arrête à la création bien que le dossier de réalisation complète en tant que de besoin l’étude d’impact.
b) Les phases de création de la ZAC.

Vue 12

Trois phases: étude et concertation, constitution du dossier, décision de création. Mais le nouvel article L. 311-4 et la disparition du PAZ permettent la simultanéité. On peut imaginer des études préalables très complètes et une approbation du périmètre et du programme d’un seul coup, quitte à concerter puis mener l’enquête publique sur un dossier tout prêt.
Le décret ménage cette simultanéité puisque :

  • la délibération sur le dossier de création peut porter aussi le bilan de la concertation

  • Dans le cas où la collectivité qui a pris l’initiative est la même que celle qui a compétence d’urbanisme, la même délibération approuve le dossier et crée la ZAC« Art. *R. 311-3. - Lorsque la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent a pris l'initiative de la création de la zone, la délibération approuvant le dossier de la zone porte création de celle-ci.



  • la délibération sur la création a pour contenu obligatoire trois éléments du dossier de création : le programme, le ou les périmètres, le choix sur la TLE et le mode de réalisation.


1- Etude préalable
La création de la ZAC consiste à délimiter un zonage d’opération elle-même définie par un dossier de création. C’est ce dossier qui constitue la définition de l’intérêt public qui doit être antérieure aux préemptions.
Désormais le plan d’urbanisme applicable est le PLU et donc il précède la création de la ZAC ou il la contient. Cela obligera les conseils municipaux à élaborer leurs études de futures ZAC en même temps qu’ils élaboreront leurs PLU.
Pour éviter qu’une commune sans document d’urbanisme crée une ZAC qui en tienne lieu - ce qui nous ramènerait à la politique de créations à tout va des années 70 en milieu rural- on ne dispose que de l’interdiction d’urbaniser les zones naturelles si un SCT ne le prévoit pas et encore, avec les atténuations que le Parlement est en train d’apporter à cette règle. .
Aucun texte n'impose d'étude préalable, pour élaborer le dossier de création mais :

  • L 300 4 prévoit que l'auteur de la ZAC peut "confier l'étude préalable à tout personne publique ou privée y ayant vocation"

  • la rédaction de R 311-2 . y conduit : la description de l’objet, l’état initial, l’étude d’impact et le programme qui forment le contenu du dossier et la concertation qui a besoin de base ne pourront exister sans de telles études et sans doute plus lourdes et plus détaillées. Ce qui est, en passant, un argument dissuasif de plus pour les petites communes aventureuses.

Il faut savoir que la plupart du temps les collectivités confie les opérations à un maître d’ouvrage délégué, professionnel de l’aménagement public, généralement une SEML d’aménagement qui peut se voir confier deux sortes de missions par deux types de contrat :
La mission d’aménagement par délégation totale de la maîtrise d’ouvrage (convention publique d’aménagement nouvellement qualifiée par L 300-4. L e Législateur dénie expressément la qualité de concession d’ouvrage ou de service public à ce contrat. ) :

  • délégation du pouvoir foncier au MO délégué

  • maîtrise d’ouvrage des contrats d’étude exercée par le MO délégué

  • association éventuelle du MO délégué aux études de l’opération et aux étude de modification ou de révision du PLU.

L 300-5 nouveau : participation financière de la collectivité à l’opération déléguée par convention.

  • modalités précisées y compris en nature

  • montant total et répartition en tranches annuelles

  • modalités du contrôle, technique, financier et comptable par la collectivité

Annuellement le partenaire fournit le bilan prévisionnel, le plan de trésorerie, le tableau immobilier pour un vote par l’Assemblée délibérante de la collectivité.

Les conventions de participation.

L’aménageur privé de la zone ne bénéficiera pas des prérogatives exorbitantes de droit commun dont profite le partenaire public.

Si c’est un constructeur sur un lot resté privé mais desservi par les nouveaux équipements il sera contraint de passer une convention de participation qui lui fera payer cette valorisation de son terrain.
Illustration par l’opération du quartier Rohan confié à la SELA à Ancenis.


2- L 300-2 Instaure une concertation préalable obligatoire



Selon les lois du 18 7 85 et la LOV du 13 7 91, l’obligation s’applique :

  • aux zones NA

  • aux opérations d’aménagement de R 300-1 sauf autoroutes (projets hors POS de plus de 5000 m2 de SHON, investissements routiers en zone urbaine de plus de 12 millions, création ou suppression d'aires piétons de plus de 3000 m2, gare supérieure à 12 millions, Ports de plus de 12 millions, 2000 m2 sur rivage marin)

  • aux programmes d’aménagement d’ensemble de L 332-9,

  • aux opérations de L300-1(AFU, restaurations immobilière),

  • aux programmes de références des quartiers récents (L 123-11 à 123-13) ABROGE

  • toute création de ZAC.

SRU = SCT et PLU.
Modalités libres mais ouvertes par une délibération du CM et fermées par une délibération sur le bilan.

Sous peine de nullité de la ZAC à l'occasion d'un recours contre le PAZ

TA Nice 23 2 88 Union des commerçants et artisans de St Cyr/mer.

C’est une information du public sur les études préalables le plus en amont de l’enquête publique vers les habitants, les élus, les associations et les promoteurs.
1   2   3   4   5   6   7

similaire:

Bibliographie perinet-marquet urbanisme et Construction Montchrestien 2004 soller-couteaux droit de l’urbanisme Cours Dalloz 2000 Droit de l’aménagement Dalloz Moniteur perignon le nouvel ordre urbanistique mazeaud «la loi n’est pas faite pour affirmer des évidences, émettre des vœux ou dessiner l’é iconA l’attention de la Fédération Nationale des Conseils d’Architecture,...
«droit de s’absenter» à cette fin. IL conviendrait donc de souligner que, sous réserve que ces salariés préviennent leur employeur,...

Bibliographie perinet-marquet urbanisme et Construction Montchrestien 2004 soller-couteaux droit de l’urbanisme Cours Dalloz 2000 Droit de l’aménagement Dalloz Moniteur perignon le nouvel ordre urbanistique mazeaud «la loi n’est pas faite pour affirmer des évidences, émettre des vœux ou dessiner l’é iconLes relations entre le Droit Administratif Général et le Droit de la Fonction Publique
«fonction publique» est déterminée pour partie au moins par des considérations d'ordre politique

Bibliographie perinet-marquet urbanisme et Construction Montchrestien 2004 soller-couteaux droit de l’urbanisme Cours Dalloz 2000 Droit de l’aménagement Dalloz Moniteur perignon le nouvel ordre urbanistique mazeaud «la loi n’est pas faite pour affirmer des évidences, émettre des vœux ou dessiner l’é iconIl est impossible au quotidien de ne pas conclure de contrat. Ce...
«si vieille conclusion qui est bien certaine, IL n'y a pas de fin dans l'évolution du droit des obligations»

Bibliographie perinet-marquet urbanisme et Construction Montchrestien 2004 soller-couteaux droit de l’urbanisme Cours Dalloz 2000 Droit de l’aménagement Dalloz Moniteur perignon le nouvel ordre urbanistique mazeaud «la loi n’est pas faite pour affirmer des évidences, émettre des vœux ou dessiner l’é iconLe Conseil Municipal désigne comme secrétaire de séance Nadia liyaoui
Le droit au logement est reconnu comme un droit social depuis 1946. La Déclaration Universelle des Droits de l’Homme acte comme tel...

Bibliographie perinet-marquet urbanisme et Construction Montchrestien 2004 soller-couteaux droit de l’urbanisme Cours Dalloz 2000 Droit de l’aménagement Dalloz Moniteur perignon le nouvel ordre urbanistique mazeaud «la loi n’est pas faite pour affirmer des évidences, émettre des vœux ou dessiner l’é iconSystème de règle de conflit de loi
«or» est interdite (index de variation en fonction de l’or) en droit du ci on admet la validité de la clause «or» pourtant prohibée...

Bibliographie perinet-marquet urbanisme et Construction Montchrestien 2004 soller-couteaux droit de l’urbanisme Cours Dalloz 2000 Droit de l’aménagement Dalloz Moniteur perignon le nouvel ordre urbanistique mazeaud «la loi n’est pas faite pour affirmer des évidences, émettre des vœux ou dessiner l’é iconEn Aménagement du Territoire, Urbanisme, Architecture et Construction

Bibliographie perinet-marquet urbanisme et Construction Montchrestien 2004 soller-couteaux droit de l’urbanisme Cours Dalloz 2000 Droit de l’aménagement Dalloz Moniteur perignon le nouvel ordre urbanistique mazeaud «la loi n’est pas faite pour affirmer des évidences, émettre des vœux ou dessiner l’é iconDeveloppement Durable et Qualité Environnementale en Aménagement...

Bibliographie perinet-marquet urbanisme et Construction Montchrestien 2004 soller-couteaux droit de l’urbanisme Cours Dalloz 2000 Droit de l’aménagement Dalloz Moniteur perignon le nouvel ordre urbanistique mazeaud «la loi n’est pas faite pour affirmer des évidences, émettre des vœux ou dessiner l’é iconCours de droit penal special
«l’Eternel donna cet ordre à l’homme : tu pourras manger de tous les arbres du jardin; Mais tu ne mangeras pas de l’arbre de la connaissance...

Bibliographie perinet-marquet urbanisme et Construction Montchrestien 2004 soller-couteaux droit de l’urbanisme Cours Dalloz 2000 Droit de l’aménagement Dalloz Moniteur perignon le nouvel ordre urbanistique mazeaud «la loi n’est pas faite pour affirmer des évidences, émettre des vœux ou dessiner l’é iconApprenti en urbanisme, ça existe ?
«Urbanisme et Projet Urbain» (niveau bac+5). Par le biais d’un contrat d’apprentissage ou d’un stage, l’alternance se déroule sur...

Bibliographie perinet-marquet urbanisme et Construction Montchrestien 2004 soller-couteaux droit de l’urbanisme Cours Dalloz 2000 Droit de l’aménagement Dalloz Moniteur perignon le nouvel ordre urbanistique mazeaud «la loi n’est pas faite pour affirmer des évidences, émettre des vœux ou dessiner l’é iconCours de madame tenenbaum
«Le rattachement de la société européenne» in La société européenne, organisation juridique et fiscale, intérêts et perspectives,...








Tous droits réservés. Copyright © 2016
contacts
ar.21-bal.com