Note originelle du 15/02/2009








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COMPAGNIE NATIONALE DES EXPERTS IMMOBILIERS




Note originelle du 15/02/2009

Alain MANZON Mise à jour le 23/11/2011


Expert Immobilier-Consultant Affaires Agence/CNEI/SPE/La prescription

N° d’agrément - 1004 – en matière d’urbanisme et de construction.doc

Diplômé de l’Enseignement Supérieur LA PRESCRIPTION EN MATIERE

RD559 Beauvallon Guerrevieille D’URBANISME ET DE CONSTRUCTION

83310 GRIMAUD


Le présent essai n’a pas pour objet de traiter de « la prescription » dans son ensemble. Sujet trop vaste, dépassant mes compétences et ne concernant pas l’activité expertale courante.

Il a simplement pour but de tenter de faire une simple et sommaire synthèse des diverses prescriptions en matière d’urbanisme et de construction.

Tout d’abord un petit rappel

Selon le « petit Larousse illustré » (définition littéraire) :

« La prescription est le délai au terme duquel l’action publique ne peut plus être exercée rendant de ce fait toutes poursuites pénales impossibles ou le délai au terme duquel une situation de fait prolongée devient source de droit ».
Selon le code civil, article 2219 (définition juridique) :

« La prescription est un moyen d’acquérir ou de se libérer par un certain laps de temps, et sous les conditions déterminées par la loi » (le code civil traite des prescriptions dans ses articles 2219 à 2283).
On peut dire aussi que la prescription est une notion :

« juridico -temporelle » qui permet d’acquérir une sécurité de droit (ou juridique) résultant d’une situation de fait qui a perduré pendant un certain temps.
Rappelons aussi qu’en matière civile :

les actions réelles immobilières sont celles qui portent sur la propriété d’une chose qui ne constitue pas un bien meuble et que la loi n° 2008 – 561 du 17 juin 2008 a reformé la prescription en matière civile.
Soulignons, enfin, qu’en matière urbanistique :

la loi n° 2006 – 872 du 13 juillet 2006 (dite ENL – Engagement National pour le Logement) a créé une véritable prescription urbanistique.
On entend en matière de prescription urbanistique bien des versions souvent contradictoires, essayons d’y voir plus clair.
Souvenons nous qu’en matière pénale :

Art. 111 – 5. Les juridictions pénales sont compétentes pour interpréter les actes administratifs réglementaires ou individuels et pour en apprécier la légalité lorsque de cet examen dépend la solution du procès pénal qui leur est soumis. - Art. 121 – 3. Il n’y a point de crime ou délit sans intention de le commettre .-Art. 123 – 3. N’est pas pénalement responsable la personne qui justifie avoir cru, par une erreur sur le droit qu’elle n’était pas en mesure d’éviter, pouvoir légitimement accomplir l’acte.

Tél : 04.94.96.32.59

Fax : 04.94.96.69.41

Qualifications 

¤ Evaluations Immobilières

¤ Valeurs vénales

¤ Copropriétés

¤ Urbanisme

¤ Lotissements

¤ Défense des assurés

¤ Evaluation et missions diverses

REF 









Internet : www.alainmanzon.com - Email : a.manzon@free.fr - SIREN 401.280.789

Assurance RCP : CAPRELE – Police n°116. 436.437 COVEA/ RISKS

* Association régie par la loi du 1er Juillet 1901, enregistrée à la préfecture de police sous le n° 91/1743

Siège social : 18 Rue Volney – 75002 Paris

La présente note de synthèse est divisée en cinq paragraphes soit, par ordre croissant (car il fallait bien choisir un mode de classement) :
1°) La prescription biennale

2°) La prescription triennale

3°) La prescription décennale

4°) La prescription trentenaire.

5°) Prescriptions diverses



1°) LA PRESCRIPTION BIENNALE EN MATIERE DE CONSTRUCTION :
Je rappelle le texte du nouvel article L 480-13 du Code de l’urbanisme :
« Lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire,

  1. le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative. L’action en démolition doit être engagée au plus tard dans le délai de deux ans qui suit la décision devenue définitive de la juridiction administrative. »




  1. le constructeur ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à des dommages et intérêts que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou si son illégalité a été constatée par la juridiction administrative. L’action en responsabilité civile doit être engagée au plus tard deux ans après l’achèvement des travaux.


Lorsque l’achèvement des travaux est intervenu avant la publication de la loi N° 2006 – 872 du 13 juillet 2006, portant engagement national pour le logement, la prescription antérieure continue à courir selon son régime. »
Il en résulte que si une construction bénéficiant d’un permis de construire de moins de deux ans se voit attaquer devant le juge judiciaire (civil), ce dernier doit prononcer un sursis à statuer et renvoyer l’affaire devant le juge administratif pour annulation (ou pas), avant de juger l’affaire au civil.

.

La loi du 13 juillet 2006, dite engagement national pour le logement (ENL), qui a modifié l’ancien article L 480 – 13 distingue deux types d’actions :


  • celle en démolition engagée contre le propriétaire : celui-ci ne pourra pas être condamné par le juge judiciaire pour violation des règles d’urbanisme sauf si préalablement le permis a été annulé par la juridiction administrative. L’action en démolition devra alors être engagée dans un délai de deux ans (au lieu de cinq précédemment) à compter de la décision définitive de cette juridiction sur le permis de construire. La voie de la déclaration d’illégalité – donc de la question préjudicielle – est écartée ;




  • celle en dommages et intérêts engagée contre le constructeur . Ce dernier ne pourra être condamné que si le permis a été annulé ou déclaré illégal par le juge administratif. L’achèvement des travaux fait courir le délai de prescription de l’action dans un délai de deux ans.


Lorsque l’achèvement des travaux est intervenu avant la publication de la loi du 13 juillet 2006 (JO 16 juillet 2006), la prescription antérieure continue à courir suivant l’ancien régime de 5 ans.
L’article L. 600 – 6 permet aussi au représentant de l’état (le préfet) d’exercer l’action civile en démolition, lorsque le juge administratif, saisi par déféré préfectoral, aura annulé définitivement un permis pour un motif non susceptible de régularisation ; la prescription de cette action est également de deux ans à compter de cette décision juridictionnelle sur le permis de construire.
Le nouvel article R 600 – 3 stipule « qu’aucune action en vue de l’annulation d’un permis de construire ou d’aménager ou d’une décision de non – opposition à une déclaration préalable n’est recevable à l’expiration d’un délai d’un an à compter de l’achèvement de la construction ou de l’aménagement, la date de celui-ci étant, sauf preuve contraire, celle de la réception de la déclaration d’achèvement mentionnée à l’article R 462 – 1.
Il est à noter que si une servitude privée a été violée en lotissement, comme par exemple une règle du cahier des charges et non du règlement du lotissement, alors l’article L 480-13 du Code de l’urbanisme ne s’applique pas. Dans ce cas l’action civile est possible sans attaquer préalablement le permis de construire, et ce, pendant 30 ans1 
On notera donc qu’il y a deux échéances à respecter :


  • action en démolition : A engager au plus tard dans les 2 ans de l’annulation du permis de construire (article L 480 – 13 du code de l’urbanisme) ET au plus tard dans l’année qui suit l’achèvement ( article R 600 - 3 du Code de l’urbanisme)

  • action en dommages et intérêts : A engager au plus tard dans le délai d’un an à compter de l’achèvement ( article R 600 – 3 du Code de l’urbanisme) pour l’annulation de l’autorisation ET au plus tard de 2 ans de l’achèvement pour l’action en dommages et intérêts….


On aurait tout de même, faire plus simple…
Pour essayer d’y voir un peu plus clair je vous invite à vous référer au synoptique ci-joint, pages 14 et 15 que je n’ai pas réussi à concevoir plus clairement.
Voir par ailleurs les paragraphes 5a et 5h ci-après pour les prescriptions biennales diverses.
2°) LA PRESCRIPTION TRIENNALE EN MATIERE D’URBANISME:
Les infractions en matière d’urbanisme constituent quasiment toutes des délits.
Or, si les délits urbanistiques sont en très grande majorité des infractions continues qui trouvent leur commencement au début des travaux pour prendre fin à l’achèvement des constructions illicites, il faut savoir que  «  l’action coupable » dure tant que durent les travaux ou tant que dure l’utilisation illicite des biens!
Qu’est-ce à dire ?


Selon certains auteurs, il faut d’abord préciser que, « le point de départ de la prescription extinctive de l’action publique est fixé à la date d’achèvement de l’ouvrage réputé en infraction avec les dispositions d’urbanisme »2
Il en résulte que sur le plan pénal, une fois l’action prescrite, aucune démolition ne peut plus être ordonnée3.
De même, sur le plan administratif, aucune action publique ne peut plus intervenir bien que la législation urbanistique ait été violée4.

Quel est le point de départ à prendre en compte pour acquérir la prescription ?
Il faut pour répondre à cette question définir trois types d’infraction :
a) L’infraction instantanée est celle réalisée par des actions ou omissions qui s’exécutent en un instant et dont la durée d’exécution, plus ou moins longue, est indifférente à la réalisation de l’infraction (par exemple un vol, une coupe d’arbres sans autorisation légale).
b) L’infraction continue, ou permanente, est celle constituée par une action ou omission qui se prolonge dans le temps et qui s’y prolonge par la volonté constante de l’intention coupable de l’auteur après l’acte initial (par exemple une construction illicite).
Dans ce cas, le délit se perpétue pendant l’exécution des travaux mais cesse à la date de leur achèvement5; La doctrine, unanime, reconnaît le caractère continu ou permanent des délits en matière de permis de construire.
Lorsque l’infraction est continue, le délai de prescription de l’action publique court à partir du dernier acte délictueux c'est-à-dire à l’achèvement des travaux.
c) L’infraction successive est celle qui se perpétue par un renouvellement constant de la volonté pénale de son auteur. Il peut s’agir notamment de la construction d’un barrage irrégulier, de l’ouverture illégale d’un débit de boissons, du stationnement de caravanes etc.…

Dans ce cas, le délai de prescription de l’action publique court à partir du moment où la situation délictueuse prend fin !
A noter : La doctrine reste divisée sur les distinctions proposées ci-dessus. Certains ne citent que deux catégories de délits et non trois. D’autres ajoutent des catégories intermédiaires. Tous expriment des doutes sur le rattachement a priori d’un délit à l’une des catégories sus analysées.
Il est néanmoins clair que les trois sortes de délits ont pour conséquence trois régimes différents de la prescription de l’action publique, pour ne s’en tenir qu’à cette seule considération de procédure.


Deux arrêts du 1er juillet 1976 avaient conduit la Chambre Criminelle à exclure la notion de délit successif. L’infraction était consommée à la date à laquelle le sol était affecté à une installation soumise à autorisation administrative.
C’est la même solution que consacre la Chambre Criminelle le 19 janvier 1977 mais, avec une précision : « Si l’installation primitive, au lieu d’être seulement maintenue et utilisée (voire renouvelée), fait l’objet de transformations ou d’extensions, on est alors en présence de la commission d’infractions nouvelles et distinctes et c’est à compter de chacune d’elles que court un nouveau délai de prescription ».
On voit cependant le danger : le juge peut-il, et dans quel cas, qualifier l’infraction continue en infraction successive et donc estimer que la prescription triennale ne se réalisera qu’à compter du moment où l’état délictueux a pris fin ?
Il semble que la jurisprudence associe la notion d’infraction successive, et donc non prescrite, à celle de volonté délibérée de violation de la loi.
C’est le cas, par exemple, quand un lotisseur n’a pas satisfait aux conditions imposées par l’arrêté de lotissement. Dans ce cas l’infraction est successive et l’action pénale perdure tant qu’il n’a pas été satisfait à l’arrêté de lotir6
Il convient par ailleurs de préciser que la preuve de l’achèvement des travaux peut être rapportée par tous moyens tels que photos, constats d’huissier, témoins, impositions foncières, etc.… La preuve de la non prescription publique incombant au parquet7a
ATTENTION : Tout acte de l’administration (PV, auditions des contrevenants, citations etc.…) interrompt le délai de prescription.
Les textes régissant le statut de la prescription triennale de l’action publique sont les articles L 480 – 14 et suivants du code de l’urbanisme.
Le fait d’exécuter des travaux illégaux (sans autorisation administrative définis par les articles L 421 – 1 à L 421 – 5) est une infraction punissable d’amende (de 1200 à 6000 € de m² SHON) voire d’emprisonnement de 6 mois en cas de récidive. Cette action pénale publique se prescrit par 3 ans (sauf si un P.V d’infraction a été entre temps dressé qui interrompt la prescription), à compter de l’achèvement de l’ensemble des travaux. De plus le tribunal peut prononcer la démolition des ouvrages7b
Rappelons qu’après acquisition de la prescription triennale (pénale ou administrative), la démolition assortie d’une astreinte, ne pourra plus être demandée par le juge pénal.
La prescription triennale administrative n’est pas aussi évidente qu’il y paraît au prime abord. Nous devons conseiller nos mandants avec une extrême prudence. En effet, les revirements à 360° jalonnant notre jurisprudence, qui peut assurer qu’une infraction continue ne sera pas, demain qualifiée de successive…. ?!
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