La mise en œuvre d’une «mixité sociale» dans le parc hlm de la ville de Martigues








télécharger 0.95 Mb.
titreLa mise en œuvre d’une «mixité sociale» dans le parc hlm de la ville de Martigues
page2/26
date de publication09.07.2017
taille0.95 Mb.
typeDocumentos
ar.21-bal.com > loi > Documentos
1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   26
Partie II : Etat de la question

Chapitre 1 : La question du logement en France

I- La naissance du logement social : des paternalistes à la puissance publique


  1. Qu’est-ce que l’habitat social ?



La question du logement pour les populations les plus défavorisées n’est pas nouvelle. Déjà au 19ème siècle la question de l’intervention ou non de l’Etat dans le domaine du logement amène de nombreuses questions. L’Etat doit-il intervenir en faveur du logement des familles ouvrières ? La mise en place des HBM (Habitations Bon Marché), ancêtres des HLM (Habitation à Loyer Modéré), instaura le débat.

Où en est-on à l’heure actuelle ? Quels efforts la France met-elle en œuvre en matière de logements sociaux ? Selon le ministère du logement le nombre de logements sociaux financés est passé de 42 262 en 2000, à 97 230 en 2006. Mais que faut-il voir derrière ces chiffres ? Reflètent-ils vraiment la réalité ? Il ne s’agit pas du nombre de constructions effectives de logements mais de celui des décisions d’agrément prises par l’Etat. Les constructions quant à elles s’élevaient à 55 000 en 2005, avec une croissance de 9, 7% sur 2004, et à 65 000 en 2006. Là encore il faut être vigilant sur ce constat. Quels types de logements sont comptabilisés dans ces chiffres ? En 2006 sur les 65 000 logements sociaux construit 38%, soit 24 700, relèvent de PLS (Prêt Locatif Social), catégorie inaccessible aux plus modestes. Ces chiffres sont loin d’être à la hauteur des demandes des familles. En effet, en 2006, 1,6 millions de personnes ont fait une demande pour accéder à un logement social. Malgré une forte demande de la population, ces logements continuent de traîner avec eux bon nombre de stéréotypes. D’après un sondage de l’IPSOS en 2000 on voit que 70% des Français pensent que les HLM ne sont pas agréables à vivre. Et 55% pensent que ces habitations regroupent beaucoup de délinquants.

A l’heure où les emplois précaires se rapprochent plus de la norme que de l’exception, où un chômage de masse s’installe dans la durée, où le coût de la vie, et notamment celui de l’immobilier ne cesse de flamber, les logements sociaux ont selon D. Vanoni5 deux fonctions principales. Tout d’abord ils représentent une solution aux problèmes d’exclusion et de pauvreté. Puis ils sont un moyen de promotion sociale pour la « France d’en bas ».

Mais qu’est-ce qu’un logement social ? Que se cache-t-il derrière cette catégorie ? Comme nous l’avons vu plus haut, la présence de PLS dans les chiffres de ces logements est soulignée, les populations les plus défavorisées ne pouvant y accéder. Comment alors définir le logement social ? Selon J. Barou6 la notion de « social » est ici centrale. En effet, elle intègre de la solidarité et du transfert entre les citoyens, elle suppose une redistribution de revenus ou d’avantages de la part de ceux qui ont, en faveur de ceux qui n’ont pas, ou qui ont moins. C’est autour de ces notions de transfert et de solidarité que s’est constitué l’habitat social en France. Si l’on reprend les travaux de J-P. Flamand7 et de B. Boubli8 le logement social est celui qui a bénéficié pour sa réalisation de l’aide des pouvoirs publics (Etat, collectivités territoriales), et qui a pour fin de loger des personnes à revenus modestes, en leur demandant un loyer compatible avec leurs ressources.


B- L’habitat ouvrier, une préoccupation des réformistes, des philanthropes, et des paternalistes.
A la fin du 18ème siècle, plus de 10 millions de personnes vivent dans la misère. La pauvreté touche plus d’un tiers de la population française. Les situations de logement sont des plus précaires, les lieux la plupart du temps insalubres. Les classes laborieuses s’entassent, les familles vivants dans une ou deux pièces la plupart du temps.

Deux phénomènes auront un impact fort sur ces situations de logement : la croissance urbaine et le mouvement d’industrialisation. En effet la France se transforme profondément, les bourgs et les villes grandissent, les villages se dépeuplent. Entre 1851 et 1891 les villes vont accueillir plus de 5 millions de nouveaux habitants, dont la plupart à la recherche d’un emploi. L’industrialisation, qui quant à elle se déroule dans une logique économique libérale, aura d’importantes répercussions sur les conditions de logement des classes laborieuses. En effet, le regroupement des forces de travail ouvrières au sein d’espaces industriels provoque une carence de logement pour l’ensemble des classes laborieuses.

Des documents datant du 19ème et rédigés par des médecins nous éclairent sur les conditions de vie et d’habitat des classes populaires. La mise en lumière de cette réalité choquait, notamment les séides de l’hygiénisme et du progrès social qui sollicitèrent l’initiative gouvernementale. Un projet de loi relatif à l’assainissement et à l’interdiction des logements insalubres fut présenté par A. de Mulun convaincu de la nécessaire intervention de l’autorité publique, il fut adopté en avril 1850. Elle constitue le point de départ d’une législation sur le logement social. Parallèlement certains notables, hommes politiques, penseurs continuent de se mobiliser en faveur de la construction de nouveaux logements pour les familles ouvrières. Il faut noter que l’Etat ne fut pas le premier à prendre en charge ces habitats, ce fut le patronat privé inspiré du courant hygiéniste et moraliste. Ce n’est qu’à la fin du 19ème siècle que l’Etat et les pouvoirs publics prennent le relais.

Choisir entre édifier des immeubles collectifs ou loger les familles dans des pavillons individuels, opter pour l’accession à la propriété plutôt que pour la location, sont deux axes qui font déjà débat à l’époque. De ces débats sortirons plusieurs réalisations telles : la cité Napoléon (cité ouvrière édifiée pour lutter contre le paupérisme de cette classe laborieuse), le familistère de Godin (réalisation de pus de 700 logements pour les familles ouvrières), ou encore la cité Menier qui servira de modèle à plusieurs constructions d’immeubles collectifs, et reconnue en quelque sorte comme prototype des habitations bon marché. En cette fin du 19ème siècle même si les réfractaires à une intervention étatique en matière de logement pour les classes ouvrières restent nombreux, ces réalisations soulignent l’importance du rôle de l’habitat comme facteur de progrès et d’intégration sociale et mettent en avant la nécessité d’une intervention de la puissance publique dans le problème du logement, et ce non plus seulement pour les classes défavorisées, mais pour de nombreuses catégories socioprofessionnelles.

C- L’Habitation à Bon Marché : le début d’une législation
La mise en place de législation en faveur du logement social se fera à la veille de la première guerre mondiale. Cette avancée sociale est marquée et structurée par quatre principaux dispositifs, tout d’abord par les lois Siegfried de 1894, à l’initiative de deux hommes : J. Siegfried et G. Picot. Ce dernier, fortement engagé dans la question du logement social contribuera en 1889 à la création de la société Française d’HBM. Mais ces lois n’auront pas toutes les effets escomptés, seuls 25 des 96 comités HBM prévus se sont montrés actifs, et huit ans plus tard seules 1360 maisons ont été construites.

La loi Strauss de 1906 modifiant et complétant ces dispositions législatives vise à élargir le pouvoir de la puissance publique. Elle rend obligatoire dans chaque département l’instauration d’au moins un comité de patronage des HBM. Et elle permet aux communes d’employer une partie de leur fond pour venir en aide aux sociétés HBM (sous la forme de dons de terrain ou de prêts).

Vient ensuite en 1908 la loi Ribot du nom de son initiateur, un député « républicain conservateur ». Elle vise à faciliter l’accession à la propriété notamment en facilitant l’accès au crédit pour les plus démunis auxquels les sociétés de crédit immobilier pourront prêter jusqu’à 80% de ce qui leur est nécessaire pour l’acquisition ou la construction d’une maison salubre. Les fondements idéologiques de ces mesures sont tournés vers la reconstruction de la famille, la moralisation de l’individu et la lutte contre le socialisme.

La vraie rupture législative sera marquée en 1912 par l’adoption de la loi Bonnevay. A présent les pouvoirs publics ont non seulement le droit, mais le devoir d’intervenir. Une nouvelle étape est franchie en direction de l’interventionnisme étatique, Bonnevay prend en effet conscience de l’insuffisance de l’initiative privée en matière de logement en se rapprochant des thèses socialistes et par conséquent se positionne en totale rupture avec les premiers promoteurs de l’habitat social (Picot, Siegfried et Ribot).

Le premier office d’HBM verra le jour à La Rochelle en 1913. Mais le premier conflit mondial ne donnera pas un climat favorable au développement de ces derniers ni à la construction de logements ouvriers.

D- L’après guerre : un temps de planification et de modernisation
La première guerre mondiale eut un bilan matériel très lourd, 400 000 logements ont été détruits. Grâce aux décisions législatives prise avant 1914 les communes peuvent se lancer dans des projets de constructions. Afin de sortir de la crise de nombreux offices publics d’HBM se créent, ils passent de 169 en 1920 à 294 en 1925.

Une volonté étatique de planification se dessine dès la fin de ce conflit. La loi Loucheur de 1928 marque la fin d’une longue bataille politique sur la question des sources de financement offertes aux OPHBM (Offices Publics d’Habitation à Bon Marché) ainsi que sur les programmes de construction de logements populaires. Jusque-là les mesures législatives se heurtaient aux blocages et réticences des propriétaires et des opposants d’un interventionnisme étatique. Cette dernière prévoit sur cinq ans un programme de financement public permettant la construction de 260 000 logements dont 200 000 HBM et 60 000 à loyers moyens. Cette mesure sera prise tant dans un but locatif que pour favoriser l’accession à la propriété. De plus, afin de favoriser cette dernière des avantages pour les candidats à la propriété sont proposés. En effet jusque-là un apport de 20% de la valeur du terrain et de la construction était obligatoire, dorénavant il ne dépassera pas 4000 francs. Mais malgré un programme presque rempli cette mesure ne sera pas reconduite une fois à échéance, le système de dispense d’apport sera même supprimé. Il faut y voir là les effets de la crise mondiale de 1929 dont les conséquences auront de sérieuses répercussions en France à partir de 1931-1932.

Entre les deux guerres 1 800 000 logements verront le jour dont seulement 175 000 édifiés par les organismes HBM et 300 000 par les patrons de l’industrie pour loger leur personnel.

E- Les réponses à l’urgence
Au lendemain du second conflit mondial la France a perdu un cinquième de son parc d’immeubles : 460 000 furent entièrement détruits et 1 650 000 plus ou moins gravement endommagés. De plus, alors qu’on comptait 150 000 logements vétustes en 1914 le bilan s’élève entre 2,5 et 2,8 millions à la Libération. Selon le Ministère de la Reconstruction et de l’Urbanisme (MRU) le déficit de logements est à peu près de 2 millions auxquels il faut ajouter les 2 millions de logements détruits. La France connaît une crise profonde en matière de logement. Pour y faire face le nouveau ministre du MRU, P. Sudreau, fait adopter une série de décrets en 1958 portant le titre « Urbanisme, HLM, crise du logement ». On voit ici la naissance des Zones à Urbaniser en Priorité (ZUP). Cette procédure conduira à créer une rupture radicale dans l’évolution de la morphologie urbaine, on voit l’émergence de nouveaux quartiers : les « Grands ensembles ». Au total, 195 ZUP seront construites, représentant 2,2 millions de logements (essentiellement des HLM locatifs). Abandonnées début 70’ les ZUP seront mises de côté au profit des ZAC (Zones d’Aménagement Concerté), qui visent à « réaliser une concertation entre l’Etat, les collectivités locales, les organismes aménageurs et les propriétaires privés, et à instaurer une grande souplesse dans la mise en œuvre d’opérations dont l’objet ne serait plus exclusivement l’habitat »9. Comme le souligne J-M. Stébé : « C’en est fini du fonctionnalisme : les ZAC seront plus attentives à la mixité urbaine, au cadre de vie et à la vie sociale ».

Attardons-nous sur l’arrivée de ces grands ensembles. Leur production s’explique à partir de deux éléments : d’une part le fonctionnalisme et d’autre part par des logiques de rationalisation économique. A la fin des années 1950’ et durant toute la décennie suivante, habiter dans un grand ensemble HLM représente une promotion sociale. Ils reflètent à l’époque l’image de la modernité. Mais très vite des réactions de rejet s’installent. On reproche le gigantisme de ces constructions, la forte densité de peuplement, la monotonie du cadre de vie… Et dès les années 70’ les pouvoirs publics doivent prendre des mesures pour redonner au logement social une image valorisée.

F- Les logement sociaux : différents types, publics et financements
Entre 1951 et 1972 près de 7 millions de logements, dont plus de 2 millions d’HLM (trois quarts en locatif et un quart en accession) ont été bâtis. Mais le rapport Barre de 1976 affirme que les aides à la pierre sont trop coûteuses pour le budget de l’Etat, à l’inverse des aides à la personne. Plusieurs réformes importantes feront suite à ce rapport. La loi Barre de 1977 vient changer le mode de financement de ces logements par l’Etat en passant d’une aide à la pierre à une aide en direction des ménages afin de les rendre solvables : « une aide à la personne ». Ainsi l’Aide Personnalisée au Logement (APL) est instaurée.

Cette année-là la France construira plus de 430 000 logements dont 90 000 HLM locatifs. Dans les décennies à venir ces chiffres connaîtront une forte baisse, plus que 333 000 en 1983 (dont 50 000 HLM locatifs) et 256 000 (dont 60 000 HLM locatifs) en 1990, puis se stabiliseront autour de 270 000 d’ici 1997. Le secteur HLM locatif connaît quant à lui une importante baisse et ne représente plus que 17% du total de logements construits, soit 48 000 logements. Ces chiffres remontent ces dernières années. Plus de 360 000 logements seront mis en chantier en 2004, 410 000 en 2005 et 420 000 en 2006, cela fait trente ans que la France n’a pas autant construit. La part de logements sociaux dans ces totaux annuels varie entre 15 et 20%. Prenons l’exemple de 2006 où 65 000 logements sociaux seront construits, on s’aperçoit que seuls 40 000 sont des PLA-I ou PLUS, soit des logements « vraiment sociaux », En effet, les PLS ont été favorisés mais ils sont plus chers en terme de loyer et ne permettent donc pas aux catégories les plus démunies d’y accéder. Pour avoir une idée de ce que représente le parc locatif social prenons les chiffres au 1 janvier 2006 : sur 31,5 millions de logements en France, 4,3 millions appartiennent au parc locatif social. Mais il est important de noter que ce parc est relativement ancien, les deux tiers ont été mis en service avant 1977 et plus de 334 000 d’entre eux datent d’avant 1949.

Depuis plus de trente ans les quartiers sensibles font l’objet de tout un ensemble de dispositions publiques. On peut faire référence ici aux dispositions de 1977 : Habitat et Vie Sociale (HVS), au Développement Social des Quartiers (DSQ) de 1981, au Développement Social Urbain (DSU) de 1988 ou encore au Contrat de Ville (CV) apparus en 1993. Tous ces dispositifs se rassemblent depuis les années 80’ sous l’expression « politique de la ville ». Elle s’appuie sur un principe de « discrimination positive territoriale », elle doit donc déterminer des quartiers prioritaires sur lesquels porter son action.

Mais qui vit dans ces logements sociaux ? A leur création il y a un siècle ils étaient destinés aux ouvriers de l’industrie, puis ont accueilli les classes moyennes durant les 30 glorieuses et logent aujourd’hui des ménages très démunis économiquement et socialement.  

Qui sont les organismes HLM ? Au total l’Union Sociale pour l’Habitat (USH), anciennement Union Nationale des Fédérations d’Organismes d’HLM (UNFOHLM), regroupe 820 organismes HLM : - 289 offices d’HLM dont 112 Offices Publics d’Aménagement et de Construction (OPAC). Ils possèdent 47% du patrimoine HLM (2 millions de logements) et logent 4,5 millions de personnes.

  • 292 Entreprises Sociales pour l’Habitat (ESH) possèdent également 2 millions de logements et logent aussi 4,5 millions de personnes.

  • 59 Sociétés de crédit immobilier et 19 filiales financières

  • 160 Sociétés coopératives d’HLM


Depuis le milieu des années 1980 les organismes HLM ont ouvert une partie de leur parc à la vente aux particuliers. Ces derniers furent poussés par le ministère du logement qui avance l’argument de la « mixité sociale ». En effet, en fixant des familles solvables par le biais de ces ventes l’Etat espère ainsi favoriser la paix sociale. Mais les organismes HLM ne voient pas forcément d’un bon œil ces mesures qui les font se démunir d’une partie de leur parc. Entre 1996 et 1998 les notaires n’enregistrent que 8000 à 10 000 ventes de logements sociaux. Il faut préciser à cela que 60% des biens vendus sont des maisons individuelles et non des appartements dans des immeubles collectifs. Selon J-M. Stébé le nombre restreint de logements sociaux vendus chaque année s’expliquerait par le fait que ceux-ci ne seraient plus comptabilisés au titre de logements sociaux locatifs dans l’inventaire annuel du préfet dans les communes concernées par la loi SRU. On peut donc se questionner ici sur les effets pervers dûs à cette loi et voire même sur ces effets inverses concernant la question de la « mixité sociale ».
Quels sont les différents types de logements sociaux ? A quelle type de population s’adressent -ils ?


  • Le PLA (Prêt Locatif Aidé) : issu de la réforme Barre de 1977, il fut prévu pour allier aide à la pierre et aide à la personne. 80% des ménages pouvaient y prétendre. Il fut remplacé par le PLUS.

  • Le PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) : il s’agit du logement social locatif subventionné par l’Etat et réalisé par les organismes de logements sociaux. Il remplace le PLA depuis 1999 suite à une réforme destinée à favoriser la « mixité sociale ». 68% des ménages peuvent prétendre à ce type de logement.

  • Le PLAI (Prêt Locatif Aidé d’Intégration) : réservé aux ménages à très faibles ressources. Il s’agit de logements sociaux à très bas loyers. Seul 32% des ménages peuvent prétendre à ces logements.

  • Le PLS (Prêt Locatif Social) : les niveau des loyers et des ressources pour y accéder sont supérieurs à celui des PLUS dans des territoires à marché tendu. Créé pour ouvrir l’accès aux ménages des classes moyennes, 82% des ménages y sont éligibles.


Comment ces différents logements sont-ils financés ?


  • En PLUS ou en PLA-I : prenons l’exemple d’un T3 en zone 2 (la plus favorable) dont le prix de revient est estimé à 130 000 euros (terrain viabilisé + construction et frais). Il pourra tout d’abord être financé par un emprunt maximum de 80 000 euros sur 40 et 50 ans que les loyers permettront de rembourser. En effet, dans les Bouches du Rhône par exemple un loyer T3 PLA-I est d’environ 330 euros, et de 400 euros en PLUS10. En plus de cet emprunt un complément de 50 000 euros pourra être apporté par les subventions de l’Etat (de 6 000 euros pour les PLUS jusqu’à 25 000 pour certains PLA-I), par l’organisme bailleur sous forme de fonds propres, par les collectivités territoriales sous forme de subventions. Il faut noter que les organismes bailleurs peuvent apporter des fonds propres de manière inégale, souvent entre 10 000 et 20 000 euros par logement. Les collectivités territoriales (Communes et intercommunalités, Conseil Général, Conseil Régional) quant à elles doivent compléter d’environ 15 000 à 30 000 euros.




  • En PLS : toujours pour un T3 estimé à 130 000 euros, un emprunt maximum de 100 000 euros sur 30 ans pourra être contracté. Les loyers permettront de rembourser celui-ci, un T3 en PLS se loue en moyenne 530 euros. Un complément de 40 000 euros sera apporté par l’organisme bailleur sous forme de fond propre, par les collectivités territoriales sous forme de subventions. Il faut noter qu’un logement en PLS et plus facile à financer et que le droit de réservation du Préfet ne s’y applique pas.



Qui vit dans ces logements ? Il faut savoir qu’au 1er janvier 2004 le plafond de ressource HLM était d'environ 1 100€ de revenus mensuel pour une personne seule, de 1 400 € pour un couple et de 1 700 € pour un ménage de trois personnes. L’enquête sociale de 200011 révèle que 66% des locataires HLM ont des ressources inférieures à 60% des plafonds de ressources au-dessous desquels l’accès au parc social est possible. Elle nous apprend aussi que 10% des locataires HLM sont bénéficiaires de minima sociaux, et 20,7% sont chômeurs (contre 10% dans l’enquête emploi de 2000).

Selon les statistiques de l’ONZUS (Observatoire National des Zones Urbaines Sensibles) de 2005 et 2006, on constate la marginalisation des quartiers d’habitats classés en ZUS. En effet, 58% des ménages y vivant ne sont pas imposables (20 points de plus que leur unité urbaine), et le revenu moyen annuel ne dépasse pas 19 000€ alors qu’il est de 29 527€ dans les agglomérations où elles sont intégrées. De plus, 32% des locataires vivant en ZUS vivent en dessous du seuil de pauvreté12 contre 18% dans le reste du parc social. Et 50% des ménages résidants dans ces zones reçoivent une aide au logement de la CAF (Caisse d’Allocation Familiale) contre 25% de ceux qui vivent dans les unités urbaines où celles-ci sont compris.
1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   26

similaire:

La mise en œuvre d’une «mixité sociale» dans le parc hlm de la ville de Martigues iconI. Qu’est-ce que la sécurité sociale ? La sécurité sociale, c’est...
«Toute personne en tant que membre de la société, a droit à la sécurité sociale»

La mise en œuvre d’une «mixité sociale» dans le parc hlm de la ville de Martigues iconUne grande sculpture lumineuse pour un grand événement sportif
«Les arts dans le Parc», qui se tient dans le Parc olympique de Londres, devant le stade de handball, la société Zumtobel a créé,...

La mise en œuvre d’une «mixité sociale» dans le parc hlm de la ville de Martigues iconRoyaume du Maroc
«première» dans l’histoire des deux compétitions et renforce la mixité dans la pratique du golf au Maroc. «Le Maroc est le seul pays...

La mise en œuvre d’une «mixité sociale» dans le parc hlm de la ville de Martigues iconRoyaume du Maroc
«première» dans l’histoire des deux compétitions et renforce la mixité dans la pratique du golf au Maroc. «Le Maroc est le seul pays...

La mise en œuvre d’une «mixité sociale» dans le parc hlm de la ville de Martigues icon1. 2 Présentation du prestataire informatique
«métiers». NetworkingCompany est l’une des seules sociétés de services informatique qui accompagne réellement et jusqu’au bout ses...

La mise en œuvre d’une «mixité sociale» dans le parc hlm de la ville de Martigues icon1. 2 Présentation du prestataire informatique
«métiers». NetworkingCompany est l’une des seules sociétés de services informatique qui accompagne réellement et jusqu’au bout ses...

La mise en œuvre d’une «mixité sociale» dans le parc hlm de la ville de Martigues icon«La Huppe du Paradou»
«à repenser les formes urbaines et architecturales de notre territoire pour satisfaire les impératifs énergétiques» mais aussi pour...

La mise en œuvre d’une «mixité sociale» dans le parc hlm de la ville de Martigues iconArchitecte/Chef de Projet Décisionnel sas
«Business Intelligence» spécialisé dans les architectures décisionnelles sas (V8, sas 9 bi) et dans la mise en œuvre d’entrepôts...

La mise en œuvre d’une «mixité sociale» dans le parc hlm de la ville de Martigues iconHabitat précaire, exclusion sociale et politiques urbaines et environnementales...
«Walkshop» dans la ville de Nanterre : Loger les plus pauvres à l’ombre d’un des plus gros quartiers d’affaires du monde (F. Dufaux,...

La mise en œuvre d’une «mixité sociale» dans le parc hlm de la ville de Martigues iconDescriptif type sol chauffant-rafraîchissant ultra reactif tres basse temperature
...








Tous droits réservés. Copyright © 2016
contacts
ar.21-bal.com