La mise en œuvre d’une «mixité sociale» dans le parc hlm de la ville de Martigues








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G- Conclusion
Comme nous venons de le voir, les premiers à porter un intérêt au logement des plus pauvres seront quelques penseurs éclairés (Saint-Simon, Fourier) qui militaient pour une société plus harmonieuse et croyaient au progrès social (18ème/19ème siècle). Les députés et sénateurs quant à eux, longtemps représentants de la bourgeoisie, favorisaient l’initiative individuelle et pensaient que le rôle de l’Etat devait être des plus effacé. Ce sont des industriels philanthropes et/ou paternalistes (Dollfus, Menier, Godin) qui construiront les premières cités ouvrières. Mais à partir de 1894, sous la pression de « républicains », l’Etat s’engagera en faveur du logement social. En 1998 les 820 organismes HLM géraient plus de 4,3 millions de logements, et ont construit pour l’accession à la propriété près de 1,5 millions de logements. Il faut y ajouter les foyers de jeunes travailleurs, de personnes âgées, d’immigrés qui sont aussi édifiés mais gérés par des associations. Cela représente plus de 5,5 millions de logements et donne aux offices HLM un poids important dans l’économie du logement mais aussi une place centrale dans les trajectoires résidentielles.
II- Le mal-logement en France

Comme le souligne la fondation Abbé Pierre « En 2009, la France compte 3,5 millions de personnes non ou mal-logées, auxquelles s’ajoutent plus de 6,5 millions de personnes en situation de réelle difficulté de logement à court ou moyen terme. »13 Bien que plus connu le nombre de 100 000 personnes sans abri est loin d’être représentatif de tous les maux dûs à la crise que connaît la société Française en matière de logement. Recensés par la fondation Abbé Pierre dans la catégorie « Personnes non ou très mal logées » il faut ajouter à ces chiffres les 493 500 personnes privées de domicile personnel (résidant en chambre d’hôtel, vivant dans des habitats de fortune, en camping, ou encore vivant en structure d’hébergement d’accueil ou d’insertion), les 2 044 000 personnes vivant dans des conditions de logement très difficiles (logements inconfortables, de mauvaise qualité, ou en surpeuplement), ainsi que les 861 300 personnes en situation d’occupation précaire (locataires ou sous-locataires d’un meublé, personnes occupant un logement sans droit ni titre suite à une décision de justice prononçant l’expulsion). Quant aux 875 000 personnes vivant en copropriétés dégradées qui nécessite une intervention publique, aux 1 412 000 personnes en situation d’impayés (locataires en impayés de loyer, propriétaires en impayés de charges ou de remboursement d’emprunt), aux 3 507 000 personnes vivant en situation de surpeuplement « au sens large » (c'est-à-dire dont le logement comporte une pièce de moins que le nombre de pièce standard), et aux 823 000 personnes hébergées chez des tiers, elles représentent les « Personnes en situation de réelle fragilité à court ou moyen terme ». Quelles sont les difficultés rencontrées par ces individus ? Le manque de moyens, les difficultés à accéder à un logement, à en changer, le manque de logements disponibles, la flambé des prix… autant d’éléments explicatifs sur lesquels nous reviendrons plus tard.

Intéressons nous à présent aux données régionales, nous nous appuierons pour ce faire sur un rapport de l’INSEE concernant le logement en région PACA.14

Il faut tout d’abord savoir que la région, après l’Ile-de-France, a la proportion de maisons individuelles la plus faible. Elle représente seulement 42% de son patrimoine, soit 14 point de moins que le niveau national. En PACA 55% des ménages sont propriétaires de leur logement ce qui reste dans la moyenne nationale (57%). Mais si, au niveau national, 79% des propriétaires habitent une maison, ce n’est le cas que pour 59% des propriétaires de la région. En PACA comme en France quatre ménages sur cinq habitant une maison en sont propriétaires. L’INSEE estime qu’un logement doit comporter une pièce de séjour par ménage, une pièce par couple ou adulte seul, et une pièce par enfant (ou une pour deux enfants si ils sont du même sexe ou ont moins de 7 ans). En fonction de cette norme, l’INSEE estime que 59% des ménages de la région ont au moins une pièce de plus dans leur logement, que 29% ont un logement adapté, et que 12% sont en situation de surpeuplement. En France, la part des ménages vivant dans des logements surpeuplés est de 9%. Il faut noter que les appartements sont trois fois plus souvent suroccupés que les maisons individuelles. De plus, les logements locatifs, notamment ceux du secteur libre, sont aussi souvent plus suroccupés que ceux des propriétaires. Il faut savoir qu’en 2006 8% des résidences principales de la région étaient considérées comme étant de mauvaise qualité (c'est-à-dire présentant plus de quatre défauts de qualité, voir la classification de l’INSEE) contre 5% au niveau national. 45% d’entre elles sont équipées de fenêtres sans double vitrage, 19% présentent des signes d’humidité, et 18% sont mal insonorisées. Mais ces désagréments ne touchent pas tout le monde de la même façon. En effet, les critères de qualité sont systématiquement meilleurs dans les logements individuels que dans les appartements. Ainsi 73% des maisons individuelles sont jugées comme étant de bonne qualité contre 53 des logements situés en immeubles collectifs. Quant à l’opinion des personnes sur leurs conditions de logement l’INSEE note que 75% des ménages en sont satisfaits, 8% ne le sont pas, les autres jugent celles-ci « acceptables ». Là encore ces chiffres varient en fonction de l’ancienneté du logement et du statut d’occupation des ménages.

Pour acquérir un logement dans la région les 138 000 ménages qui ont acheté dans les quatre ans précédents l’enquête ont déboursé en moyenne 201 000 euros pour une surface moyenne de 92 m². Ce qui porte le prix du m² à 2 250 euros. Si les revenus mensuels moyens des ménages de la région s’élève à 2 240 euros, ceux des ménages s’étant portés acquéreurs sur cette période représentaient 3 100 euros. Les mensualités de leurs crédits représentent un peu plus du quart de leurs revenus, et la duré moyenne d’emprunt est de 18,3 années.

Quant aux loyers appliqués sur la région ils étaient lors de l’enquête 10% au dessus de ceux des autres régions. Le loyer moyen en 2006 dans le secteur libre était de 517 euros. Il faut préciser que les écarts de loyer sont importants en PACA. En moyenne de 480 euros dans l’agglomération Avignonnaise ils s’élevaient jusqu’à une moyenne de 537 euros sur le littoral azuréen. Ces chiffres mériteraient d’être mis à jour au vu de la récente flambée des prix qu’a connu le secteur immobilier, notamment locatif. A cette époque les loyers en secteur libre étaient supérieurs de 60% à ceux du secteur réglementé, alors qu’au niveau national on constatait un écart de 48%. Au moment de l’enquête 22% des locataires, soit 187 000 ménages, avaient connu, au cours des 24 mois précédents les investigations de l’INSEE, des difficultés de paiement de leurs loyers. Ces taux s’expliquent tout d’abord par le manque de logement HLM dans certaines parties de la région. En 2006, les logements HLM représentaient seulement 10% des logements de la région. D’autres parts ces chiffres sont liés aux différents taux de pauvreté de la région (16,4% dans le Vaucluse, 16,1% dans les Bouches du Rhône, 12,3% dans les Alpes Maritimes en 2004 contre 11, 7% en France métropolitaine). De plus le taux d’effort brut (rapport des loyers et charges aux revenus) des ménages de PACA est élevé. Il est de 16,1% en PACA contre 12,9% en Province hors PACA et 14% en France Métropolitaine. Les ménages locataires du secteur social de la région ont un salaire moyen de 1 530 euros pour un loyer qui atteint en moyenne toujours 320 euros auxquels il faut ajouter 80 euros de charges. Leur taux d’effort étant de 19% net il ne leur reste que 1 240 euros une fois les dépenses de logement déduites.

Redescendons à présent au niveau départemental afin de mieux cerner la situation dans les Bouches du Rhône. Nous nous appuierons pour cela sur les travaux de la fondation Abbé Pierre15. Le département possède une part de ménages modestes et pauvres assez importante. En effet, en 2007, 48% des foyers fiscaux n’étaient pas imposable. Pour la même année, les revenus moyens de ceux à même de payer des impôts s’élevaient à 32 536 euros, contre 8 402 euros pour les foyers non imposables. Ces revenus, hors aides sociales, situent près de 165 000 ménages du département en dessous du seuil de pauvreté. Quant au taux de chômage, bien qu’en baisse entre le premier trimestre 2007 et le troisième de 2008, il reste supérieur au taux régional et national. Il s’élevait sur le département à 9,6% au troisième trimestre 2008 (8,7% en PACA et 7,3% en France métropolitaine). Ces chiffres mériteraient d‘être réévalués vu le contexte économique actuel. Les nombreuses fermetures d’usines, les mesures de chômage partiel prises ces derniers temps ne feraient qu’aggraver les chiffres.

Dans les Bouches du Rhône 52% des occupants de résidences principales en sont propriétaire, 17% locataires du parc social et 31% locataires ou logés gratuitement dans le parc privé. Il faut noter que selon le territoire 20 à 40% des allocataires CAF fournissent un taux d’effort supérieur à 40%. Au 31 décembre 2006, ils étaient 143 472 à bénéficier d’une aide au logement (APL, ALS, ALF) sur le département. 30,3% des locataires du département avaient un taux d’effort supérieur à 40%, soit 43 472 locataires. Au niveau de la CAOEB (Communauté d’Agglomération de l’Ouest Etang de Berre), dont dépend Martigues, ce sont 5 205 personnes qui bénéficient d’une aide au logement, dont 62,2% perçoivent l’APL. Le taux d’effort médian y est de 20,4% (25,8% dans le département), et ce sont 21,3% des locataires, soit 1 109 personnes, qui ont un taux d’effort supérieur à 40%. Quant est-il des conditions de vie ? Il faut savoir que plus de 10 000 ménages vivent dans des conditions de suroccupation lourde, plus de 2 500 sont locataires du parc HLM contre plus de 7 500 dans le parc privé. Pour ce qui est du parc social le département comptait, en 2007, 138 924 logements locatifs sociaux, dont près de 7 500 furent disponibles sur l’année (logements nouveaux mis en construction et offre dûe à la mobilité résidentielle). Mais de quels types de logements parlons-nous ? En 2008, 1 989 logements PLUS et PLA-I furent financés contre 1 132 en PLS. La part de PLS est donc importante puisqu’elle représente 36% des constructions de 2008.
Il était à mes yeux important de se pencher sur la question du mal-logement afin de comprendre ce à quoi les pouvoirs publics doivent faire face. De plus, les investigations réalisées par la fondation Abbé Pierre nous permettent de mieux saisir le contexte local en matière de logement. Les données issues de ces recherches nous aident à nous rapprocher de notre terrain d’enquête ainsi que de son inscription dans un contexte local.
III- Les pouvoirs publics face à la crise
A- Nature de la crise

A l’heure actuelle on ne peut ignorer les difficultés en matière de logement des ménages les plus modeste et, au delà, de ceux pour qui les aides sont une nécessité pour se loger aux conditions du marché. En effet, ils rencontrent non seulement des difficultés à accéder à un logement, à s’y maintenir, mais aussi à en changer. Comment expliquer ces difficultés ? Le déficit en logement dû à l’insuffisance de la construction n’est pas le seul élément explicatif de ce phénomène. Il faut ajouter à cela l’inadaptation des flux de construction à la demande sociale.

La crise que connaît actuellement le logement est une crise de moyens16. Il y a non seulement une insuffisance de logements, mais aussi une insuffisance d’aides étatiques.

Pourtant « depuis quelques années, les marchés immobiliers à usage d’habitation font preuve d’un dynamisme qui tranche nettement avec les hésitations du reste de l’économie. »17 Pour l’année 2005 plus de 400 000 logements ont été mis en chantier, ce qui se rapproche de l’activité élevée de la fin des années 1970’. De plus, les accessions à la propriété n’ont jamais été aussi importantes jusque-là, on comptabilisait 740 000 nouveaux accédants sur l’année soit 75% plus élevé qu’il y a dix ans. Pourtant les problèmes rencontrés par ceux qui ne peuvent se loger sans aides se sont amplifiés. Nombreux sont ceux qui doivent accepter des conditions de logement difficiles et, parfois même, au prix de privations lourdes. On peut alors se demander si tout le monde est égal face à la crise ? On sait que « les déséquilibres des marchés immobiliers affectent par nature les ménages les plus modestes, voire même les ménages aux revenus moyens, dès lors qu’aucune intervention publique ne vient corriger leurs tendances naturelles à la production d’exclusions.»18 Paradoxalement, les principaux bénéficiaires des interventions de l’Etat ne sont pas regroupés dans le secteur locatif social. Seul 30% du total des interventions les concerne, contre un tiers pour le secteur locatif privé et plus de 35% pour celui de l’accession à la propriété.

Si l’on observe la construction de logement on remarque que depuis 2002 sa structure s’est dangereusement déformée. Jusqu’en 2002 60% à 65% des constructions concernaient des produits ciblés par des plafonds de revenus ou des loyers hors marché. Cela était notamment le cas pour la quasi totalité des constructions du secteur locatif. Une moitié était des logements bénéficiant du Prêt Locatif à Usage Social (PLUS) ou du Prêt Locatif Aidé d’Intégration (PLA-I), et l’autre moitié concernait des logements locatifs « intermédiaires » ou des ménages aux revenus modestes. Mais depuis l’année 2002 cet équilibre est rompu. Sur les 400 000 logements mis en construction en 2005 seuls 160 000 seront attribués sous conditions de ressources et/ou à des loyers inférieurs à ceux du marché. La part de ces logements ne représente plus que 40% contre 65% en 2000. Parallèlement le nombre de logements destinés à ceux qui peuvent se loger sans aides a été multiplié par 2,4 entre 2000 et 2005.

L’évolution des prix et des loyers vient renforcer les mécanismes d’exclusion, l’accès au logement est rendu difficile pour les ménages modestes et désormais moyens. A présent les locataires du parc HLM se voient fermer leur porte de sortie, ils sont de fait assignés à résidence. Si l’on se réfère à la « théorie des clubs »19, comme le font les économistes pour analyser la formation des exclusions en matière de logement, on se rend compte qu’afin de préserver les espaces qu’ils se sont constitués, les ménages moyens et élevés acceptent de payer ce qui pourrait être considéré comme un ticket d’entrée sur les marché qu’ils convoitent. Au plus le prix payé est élevé, au plus le risque de côtoyer des populations indésirable est faible. Ces logiques d’exclusions se retrouvent également chez les demandeurs de logement sociaux comme en témoigne Mme B20 : « on peut être confronté à certaines contraintes parce qu’il y a des résidences qui attirent plus que d’autres, les ménages notamment qui ont des revenus plus conséquents. Et à partir de là de fait ce qui se passe c’est que les ménages qui ont le plus de moyens vont choisir les quartiers qui vont considérer comme les plus attrayant, et de fait les quartiers, soit parce que les niveaux de loyer est plus faible, historiquement par rapport aux financements ou différentes choses, de fait malgré tout il va y avoir des quartiers qui seront plus modestes. (…) Notamment nous on a la résidence des Quatre Vents à Canto qui nous pose ce type de difficulté. Ce qui se passe c’est que, après ça peut être aussi un cercle vicieux, c'est-à-dire que si on a un peuplement où y a moins de mixité, après ce quartier attirera moins des familles plus aisées et on va arriver sur des situations de peuplement déséquilibrées et on va avoir des ménages plus modestes. »

Pour conclure, revenons sur la nature de cette crise que traverse le logement. Cette crise n’est pas celle de l’accession à la propriété. En effet, malgré l’accélération de la hausse des prix dans l’immobilier, le nombre d’accédants a augmenté de 10% entre 2000 et 2005. Cette tendance est d’autant plus significative pour les ménages aux revenus mensuels de plus de 4 SMIC (pour la même période le nombre d’accédants de cette catégorie a cru de 65% !). Cette crise n’est pas non plus celle du marché locatif privé. En 2005 la mobilité résidentielle des locataires du parc privé a connu l’un de ses niveaux les plus élevés (environ 30%). Cette crise n’est que le résultat des orientations et des stratégies suivies par les pouvoirs publics. Nous sommes face à une crise des moyens, les moyens que les pouvoirs publics acceptent de consacrer au logement des ménages les plus vulnérables. Ce n’est pas ici l’efficacité même de cette intervention qui est remise en cause, mais les orientations suivies. Pour illustration, aux conditions de l’année 2005, un PLS bénéficiait de 21 000€ d’aide de la part de l’Etat (soit un taux de subvention de 17%), les PLUS et PLA-I bénéficiaient de 23 000€ (22% de taux de subvention). Quant à un logement locatif privé sous le régime « de Robien » son taux de subvention était de 14% (soit 22 500€ d’aide). A la différence ce dernier ne se voit imposer aucune contrainte sur sa gestion locative. Il n’y a ni plafond de loyer pour a mise en location, ni plafond de ressource pour le locataire. Ce dispositif ne vise donc pas à aider les personnes en difficulté. Cependant les logements concernés reçoivent autant d’aide qu’un logement social. On voit clairement ici la volonté de l‘Etat de pallier au manque chronique de logement, mais la visée sociale de ce dispositif est à remettre en question.
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